僕も現在進行系で大変だな〜と思うのが「空室対策」大家さんなら大小あれど誰でも悩むポイントですよね？
立地が良いとか新しい物件で困らない方もいるかもしれませんが、僕みたいにボロを買う人、郊外や地方に買った人。駅から遠い方などすごい悩むと思います。
自分への備忘録としてもまとめおきたいと思います。
各対策の詳細は今後記事を作ります。
- 空室の埋め方アイデアのまとめ
- 空室があって困ったらまずやること
- 不動産物件の対策
- 外壁の色を変える[費用：高]
- 24H捨てられるゴミ捨て場を設置する[費用：低]
- 自転車・バイク置き場[費用：中]
- インターネットやケーブルテレビを無料にする[費用：中]
- オートロックや防犯カメラを設置する[費用：中]
- ポストをキレイにしよう[費用：低]
- 放置自転車を破棄しよう[費用：無料]
- 駐車場を用意する[費用：無料]
- アクセントクロスを貼る・壁紙を変える[費用：低]
- 照明を変える[費用：低]
- TVモニタ付インターフォンを設置する[費用：低]
- ガスコンロからIHに変える[費用：低]
- 和室は洋室に変更する（フローリング）[費用：中〜高]
- スマートロックやIOT家電の導入[費用：中]
- 室内洗濯物干しを設置する[費用：低]
- 宅配ボックスを設置する[費用：中]
- エアコンを交換する[費用：中]
- 押入れをクローゼットに変更する[費用：低]
- 水回りのクリーニング[費用：無料]
- 決定に繋がる対策
- 集客対策
- 内見の対策
空室の埋め方アイデアのまとめ
空室があって困ったらまずやること
やはり物件とそこに住む人をよく知ることから始めるべきである。
- その物件はどんな人が住んでくれそうか？
- どこに魅力を感じるか？
- その人は何を解決したいのか？（なんで引っ越すのか？）
- どんなことを懸念しそうか？
- そして何を変えたら魅力的になるのか？
- 競合はどんなところか？そして何が違うのか？
よくサービスや商品を企画する際に、ペルソナを作ったりするのだが、
ペルソナを作ると物件の特徴やどんな人が住むのか想定出来るのでオススメです！
そしてそれを把握した上で、物件検索サイトに広告を出したり、募集チラシで物件の認知・提案をして、気になった入居者が内見をして契約。
はい！空室埋まりました！という流れが一般的です。
簡単にまとめると、
- 集客 （へ〜こんな家あるんだ）
- 内見 （なかなかいい部屋だね）
- 決定[契約] （決めた！ここに住みたい）
という流れになります。
そもそも物件自体の魅力も上げないといけないので、それを合わせた４カテゴリ別に分解して解説します。
ただ上の順番で重要なのは、１の前に３につながる対策をすることかなと思います。
集客をする上で、物件の魅力を上げることはもちろんですが3に繋がる対策ができてないと集客対策が効果的にならないためです。
また対策といってもついてまわるのがお金です。経営者としていくらでもお金をかけられるわけではありません。できるだけお金を抑えて、数多くの人に住みたいと思わせる物件にしなければなりませんので、僕は基本なるべくお金がかからないことから始めます。
不動産物件の対策
物件は大きく言うと「共用部分と専用部分」と分かれるので、区分所有の物件なら共有部分は管理組合が管理してなかなか対応が難しいと思うので、飛ばしてください。
共用部分での対策
外壁の色を変える[費用：高]
外観ってスーモやhomesなど物件検索サイトの一覧画面の写真になっていることが多いのです、物件の顔なので、ボロかったら塗ってイメージを変えるのは効果的です。
24H捨てられるゴミ捨て場を設置する[費用：低]
もし特に設置してない。捨てられる曜日など決まっているという物件なら可能であれば設置をオススメします。
単身の方に特に喜ばれるでしょう。賃貸検索サイトでの設備項目にも「24時間ゴミ出しOK」「常時ゴミ出し可能」という項目がある場合もあるくらいなので。
僕も一人暮らしをしていたときは、ゴミ収集場所迄捨てに行く手間といつでも捨てられるわけでなかったので、それなりにストレスになるわけです。
効果なゴミボックスを設置しなくても、世帯数が少なかったら簡単なボックスでもいいかもしれません。
自転車・バイク置き場[費用：中]
駅からの距離によりますが、有るのと無いのでは差が開いてしまいます。
特にバイクは所有者にはわざわざお金を出して遠くまで行く必要がなくなるので、差別化につながるでしょう。
僕もバイクに乗っているんですが、独身のとき物件を探しており、バイク無料で置けると聞いてそこに決めたのを覚えています。
インターネットやケーブルテレビを無料にする[費用：中]
特に若い人、いや全世代において、必須なものと言えば「インターネット」
これを物件全体で大家負担で設置し、無料にすることでひかりを引くだけでも、5000円くらいするので、値段によってはかなり安い家賃になる。家賃を下げて資産価値を下げるくらいなら手出しが発生するが、こういった策もある。
ケーブルテレビも同様だが、高齢者の入居者に刺さるかもしれない。
ただ家賃が安い物件だとどこまでやるのか？という疑問は残りますが。。
オートロックや防犯カメラを設置する[費用：中]
RCマンションとかのレベルになれば、オートロックなどは有効だ。
しかしオートロックをつけるのはハードルが高い、そんなときは防犯カメラをつけることにより、手軽にセキュリティーをアップしアピールすることができる。
ポストをキレイにしよう[費用：低]
新しい物件ならあまり心配が無いが、築古物件だと結構錆びてボロいポストが設置してあったりする。ポストを交換することで外観の外壁塗装などしなくても意外に印象変わるんです。
アパートやマンションなどで表にポストが設置している物件などは費用対効果が高い施策だと言えるでしょう。
放置自転車を破棄しよう[費用：無料]
結構そのままになっているのが放置自転車。
前の入居者のものが残っており、現入居者の方が邪魔だなーと思っているんだけど、持ち主がいない状態なので、そのままになっているというケースがありました。
今の入居者の方に期限をつけて聞いて見ていなかったら破棄するとそのスペースを有効活用できるので早めに対策をしましょう。
駐車場を用意する[費用：無料]
こちらは物件に駐車場スペースがない場合、近隣に無いか探しましょう。
その場所にあれば一番いいのですが、近くでもあればOKという入居者はいます。
近くの場所を見つけ、空いているか？いくらなのかを問い合わせて、近隣だといくらで借りれるかを提示できると車所有の人にアピールできます。
専用部分での対策
アクセントクロスを貼る・壁紙を変える[費用：低]
全面変えるのもありですが、一面変えるだけでも印象は違います。
費用も抑えることが出来るだけでなくアクセントクロスとして一面だけ変えるのがおしゃれです。
全面模様があると鬱陶しく感じるものなので、色だけでなく模様や立体的な素材感を出すものもあります。
照明を変える[費用：低]
費用対効果が良い対策として上げられるのが照明を変えることだと思っています。部屋全体の印象が一気に変わります。
ただ入居者の趣味もありますので、スタンダードなものも用意しておいて選べるようにしておくと完璧です。
TVモニタ付インターフォンを設置する[費用：低]
これはもはやスタンダードですね。セキュリティ向上にも繋がりますし、対応したくない迷惑営業に居留守を使うためにも必須の設備ですね。
費用もそこまで高くないので対応したほうがよいでしょう。
ガスコンロからIHに変える[費用：低]
ガスだけしかないところで、電気の方が安い！って所や若い人には喜ばれるかもしれません。掃除もしやすいメリットもありますね。私はガスの方が好きですが、、、ｗ
和室は洋室に変更する（フローリング）[費用：中〜高]
和室はもはや、賃貸物件を探す上で、懸念する項目の一つですね。
自分が買って住む物件なら日本人として落ち着くな〜と思う人も多いですが、賃貸だとどんな人が使っていたかわからない。掃除がしにくいなど嫌われます。
フローリングにするのがベストですが、費用を抑えるために、クッションフロアにすると費用をだいぶ抑えることができます。
スマートロックやIOT家電の導入[費用：中]
差別化の一つとして、スマホひとつで鍵を開けるスマートロックや、外出先からエアコンを付けたりできるIOTを駆使した施策も良い印象があります、
ただ高齢者をターゲットにした際、面倒くさい、使い方がわからないという声もよく聞きます。
その際、見守りのIOTなどもあるので、差別化、孤独死対策として検討してみると良いでしょう。
室内洗濯物干しを設置する[費用：低]
ベランダが小さい部屋や無い部屋には喜ばれますね。ベランダがついていても屋根がないとか雨の日に室内で干せる室内洗濯物干しがあると便利ですね。
宅配ボックスを設置する[費用：中]
amazonや楽天などインターネットで買い物をするのはもはやどの世代もやっているご時世、今後も増えてくると想定できますし、これも今後必須になってくるかもしれませんね。
ただ場所が必要なので、スペースに余裕がある物件は検討するといいでしょう。
エアコンを交換する[費用：中]
エアコンは必須で、付けてない部屋のほうが少ないと思いますが、あっても古かったら見た目も古臭くなるし、電気代が高そうと懸念する場合も、、、
そこまで高いのを設置する必要はないので、古かったら新しいのを設置するだけでも部屋の印象は変わります。
押入れをクローゼットに変更する[費用：低]
意外に喜ばるのがハンガーハイプを押入れに設置する。昔ながらの押入れをハンガーハイプをつけて服をかけられるようにすると服にもホコリがつかず、部屋もスッキリします。
ちなみにこちらも検索サイトなのの条件に「クローゼット」というチェック項目があったりするので、差別化に繋がるかもしれません。
狭いワンルームや1Kの部屋などで押入れがある古い部屋などは効果てきかもしれません。
水回りのクリーニング[費用：無料]
特に女性に対して清潔感をよくしていい印象を与えるために、お風呂、キッチン、トイレの３種は特に水回りは綺麗にしましょう。
リフォームできればベストですが、お金がかかる部分でもあるので、せめて綺麗にクリーニングしましょう。金属部分を綺麗に磨くだけでも印象は変わります。
決定に繋がる対策
他の物件と差別化出来る内容です。最初からこういった条件で調べる人や、最終的に比較して決定する条件になります。
他のことを対策してから最終的に考える内容になるかもしれませんが、普通に募集して決まらそうな物件の場合は、こちらの内容から先に方向転換すると無駄な時間を過ごさなくて済むかもしれません。
入居者の制限を広げる[費用：無料]
大家さんが嫌う入居者は、高齢者、生活保護者、外人が上げられますが、その理由として様々なリスクが伴うということだと思いますが、
日本は人口減で、外人も増えてきているので、積極的に受け入れてターゲットの幅を広げましょう。
家具家電や入居者が喜ぶものをあげる[費用：低〜中]
予算に余裕があったら、家電をサービスして家電付きをアピールするのも手です。
冷蔵庫、電子レンジ、掃除機、洗濯機などが一般的です。
ターゲットとしては地方からでてきた学生向けか転勤などしてきた単身サラリーマンに喜ばれるでしょう。
事務所・倉庫など使用用途を許容・変更する[費用：無料]
管理会社や管理組合が入っている場合、相談が必要な場合がありますが、完全に用途を変更するのではなく、用途も要相談としておけば狭い部屋でもスモールオフィスにしたいって方はいるかもしれません。
ただその際は立地が重要になってくるのでそれも考慮した上で需要があれば考えて見ると良いです。
完全に用途を変更する場合は、法人に対して、事務所という登録にしないとだめなので要相談くらいのライトなものにしておくほうが無難でしょう。
DIYをOKにする[費用：無料〜低]
最近は、入居者がDIYしたいって方が多いです。
僕も独身の時に賃貸物件で、過去原状回復なDIYをしたことがあります。
ある程度古い物件なら思い切ってDIYをOKにして入居者に綺麗にしてもらうのも手です。なかなかまだ数は少ないので差別化できるでしょう。
ただ問題はその人にセンスがあるかどうかにかかってくるので、ひどいことになっても文句は言えませんので、覚悟を持って実施しましょう！
空いているスペースに入居者が喜ぶ物を設置しよう[費用：低〜中]
代表的なものが自動販売機です。
空いているスペースがあればそれをそのままにしておくのももったいないです。
自動販売機を設置すると販売手数料も増えたりすることから立地がよければオススメいたします。
また暗いところなら夜でも明るくなり防犯対策やイメージも良くなります。問題はゴミが散乱しないようにゴミ箱をどうするかなど考えなくてはいけません。
他にも収納ボックスを設置して、使用料を若干でもとると多少経営を助けることになったり、賃貸物件で収納スペースが小さければ代わりにそこを使えるのでメリットにもなります。
フリーレントをつける[費用：低〜中]
よくある手法ですが、なかなか空室が埋まらない場合には一ヶ月、二ヶ月でも無料にするなどすると決め手に繋がる場合があります。
使い方として、学生や転勤の方で、1月、2月の繁忙期に契約したら新学期の4月まで無料にします！
というと先に引っ越しをして準備している期間も無料になるので、入居者にとっては嬉しい話になります。
家賃を下げる[費用：低〜中]
他の対策をしても全くだめとか、エリアの全体的に値段が下がってきたら、いつまでこだわっても逆らえまえん。相場というものがあるからです。
ただ個人的にはこれは最終手段です。
家賃を下げるのは簡単ですが、基本下げると上げるのが難しいです。
そして下げるということは出口を考えても利回りを下げることに繋がるので、実質資産価値を下げることになりますので、できるだけ違う方法で対応したほうが良いでしょう。
どうしても相場とかけ離れてきて、ずっと空いているなら下げても空室期間の０をへらすのであれば実施するべきでしょう。
敷金・礼金を下げたり無料にする[費用：低〜中]
今は以前みたいに、敷金。礼金を何ヶ月っていう家も減りました。特に礼金。
そもそも礼金って何？って不思議な制度なので、礼金０にして、敷金を１ヶ月。もしくは無料にして初期費用をさげるといいかもしれません。
立地や築浅で自信がある物件なら強気にいっても良いかもしれません。
ペット化にする[費用：無料]
僕はペットを飼ったことがないので、気持ちがわかりませんが、ペットを飼っている人からすると家族同然といいます。
ペットを飼っているからすると何より条件としてペット可しかしないでしょう。そして自分で賃貸募集して思うんですが、思っていた以上にこの需要は多いのです。
もちろん、ペット化にすると他の入居者への影響やその部屋も匂いや汚れのリスクが発生しますが、高齢者や外人と同様、入居者の間口を広げるのも場合によってはありかもしれません。最初から全部そういう物件にすると楽なんでしょうね。。
集客対策
どんなにいい物件でいい条件でもきちんと集客対策が出来てなければ閑古鳥間違いなしです。いつまで経っても反響がないなーっていう人はこういった対策を取ると良いかもしれません。こちらでは対策をする人別に分けました。
対 管理会社
管理会社を変える[費用：無料]
結構言われるのがこれです。管理会社をいれている大家さんは、２人３脚で賃貸運営をやっているといっていいでしょう。
管理会社があまりやる気がなかったり、対応が遅かったりスキルや知見が少なかったら変えるだけで空室が埋まったという話をよく聞きます。
賃貸運営の色々なとこに影響がでたり、そのエリアで力を持っていたりする場合もあるので慎重に判断する必要がありますが検討してみるといいでしょう。
連絡をこまめにする[費用：無料]
管理会社と重要なのがこちらです。管理会社はあなたの物件だけをあつかっているわけではありません。
何十、何百、何千と扱っている場合があります。全てに対応できるわけではないので、忘れてしまうわけではないけど、後回しになってしまいます。
管理会社といい関係を築くのは基本です。
そういう意味でもちょこちょこコミュニケーションを取ることは良いことです。
オーナーだからと言って偉そうにしたり、空室が埋まらないからと言って命令、罵倒などは止めましょう。
お互いに人間です。そこに感情があるので、応援してくれる、この人の物件を埋めてあげたいとおもられる人になりましょう。
その関係性がうまく作れないのであれば管理会社をかえるのも必要な手段かもしれません。
客付け会社へのアピールのエリアを広げる[費用：無料]
管理会社は自分の所に客付け（入居者を見つけて契約）をする部隊があれば、一緒にやると思いますが、自分の会社だけでやりません。
自分の所だけでやると効率が悪いので、逆に利益欲しさに自分のところで囲い込む会社は変えましょう。いつまで経っても決まらないかもしれません。
で、大体は近隣の不動産会社だけにFAXをします。それでも決まらなかったらエリアを広げたりします。
なので、どこらへんに配っているのかヒアリングして可能性のあるエリアを指定して広げてもらうのが重要です。
対 客付け営業マン・会社
ADをつける[費用：低〜中]
エリアによってはADがこれくらいと決まっている所もあるくらいです。
基本業務委託料として一ヶ月分取られるのが普通です。
それに加え、客付けした会社（営業）に一ヶ月分頑張ってね！と払うのがADです。
基本的には客付けの営業が頑張って部屋の契約を決めるし、営業はそういったボーナスで稼ぐモチベが湧いてくるので、どうしても決まらない場合は付けるのがいいかもしれません。
ただつけるのが当たり前となってもいけないので、期間限定でやるケースもあります。
営業マンに営業しにいくマイソクを持ってアピールしにいく[費用：無料]
ADをつけるといっても物件が溢れているエリアではADをつけても反響が無いもの当たり前にあります。そんなときは直接営業にアピールしに行くのも手です。
基本的にはレインズなどを見て、物件を探すと思いますが、
そんな物件あったんだと営業の記憶に残ればマッチしている人、かすった程度の人にでも提案してくれるかしれません。何事もやってみて損はありません。
対 入居者
ネットでの写真を見直す。撮影し直す[費用：無料]
今や入居者はネットで物件を探します。僕もそうでしたが、直接不動産屋に行ってというより、この物件見たいと不動産屋さんにいきます。（それからは大体違う物件を案内されるが・・・ｗ）
そんな検索サイトでは写真とコピーが命です。
魅力的な物件でも微妙な写真なら反響数が激減します。
キャッチコピーも非常に重要ですが、まずは希望する街の一覧ページから探すと思いますが、そこには外観写真が並んでおり、その写真を見て気になったものをクリックして詳細ページを見に行きます。
現実で言えば、物件まできても内見されないようなもの（例えおかしい？ｗ）
詳細ページを見て、更に問い合わせに繋がる写真にしましょう。
募集チラシ（マイソク）で物件の特徴を出す[費用：無料〜低]
物件の詳細が乗っている募集チラシのことをマイソクと言いますが、マイソクの見た目を変えるのも重要です。
理由は２つあります。
- 物件の魅力的な所は大家さんが一番知っているから
- 大体今まで使っていたテンプレを利用しそこまで気にしてないから
僕はゼロから作ったものを管理会社に渡してレインズに登録し直してもらいました。
作れない人は作ってもらったマイソクをチェックしてキャッチコピーなどを特徴がでるものに指定して修正してもらいましょう。
これを営業がレインズから見て、入居者にプリントアウトしたものを渡して判断するので、意外にこれ重要だと思っています。
まず最低限必要な情報がのっているのか？押したいポイントが掲載され、目立っているのか？見た目の印象がどうなのか？を考え今までのテンプレートになってないかを考える必要があります。
詳細はこちらで解説しています。
大家が直接客付けをする[費用：無料]
これこれからの時代大きいと思います。僕もやってますが、ウチコミとかジモティとかで直接募集するのです。
手間はかかりますが、それを楽しめる人でないとしんどいかもしれません。
メリット
- キャッチや写真をいくらでもいつでもリアルタイムで変えられる
- どれくらい見られているか需要を知れる
- 入居者の希望している現実的なことを知れる
入居者の質が悪くなるケースもありますが、物件によってはとてもマッチしたサービスだなと感じます。これからは今まで以上に大家が努力しないといけない時代ですね。
ターゲットにあったアプローチをする[費用：無料]
普通に発送すると、物件検索サイトに登録するとか、管理、客付会社に依頼するとかなんですが、学生なら大学の生協に賃貸募集のリストに登録してもらうとかもありかもしれません。
生活保護の方向けならセーフティネットに登録するとか、工場なら、市役所なら、病院なら、、、
と他にアプローチするところはないかを探すのが重要かと思います。
対知り合い・入居者
入居者紹介キャンペーン[費用：無料〜低]
そのエリアに友達や知り合いがいたら誰か部屋を探している人がいないか聞いてみるといいでしょう。知り合いづてで入居者が決まるケースがあります。また今の入居者の方に聞いてみると良いでしょう。
その際は、不動産屋に支払う仲介料やADをそれにあてて、紹介料を渡すとかすると積極的に協力してくれるかもしれません。
内見の対策
最終的に重要なポイントです。やっとのことで人を呼んできても
ここで残念ポイントになったら意味がありません。
見に行く人の気持ちになって綺麗で清潔感のある部屋にいつでも維持しておきましょう。
家具や生活雑貨を置く[費用：低]
内見に来た人に少しでもいいイメージを与えることが重要です。足が汚れるのでスリッパなどを用意したり、家具や生活用品を置くことで住んだことをイメージできるようにしましょう。
換気や芳香剤を置いて匂いに気をつける[費用：無料〜低]
ちょこちょこ内見があったり、空室期間が短いとそこまでに気にならないですが、期間が空くとかび臭くなったりします。換気や芳香剤を置いて、イメージを悪くならないようにしましょう。
掃除をする[費用：無料]
共有部分から始まり、専用部分の部屋も綺麗にして入居者の内見を待ちます。
内見が続くとそれだけで汚れるケースも有るので、ほったらかしにしないでこまめにチェックすることを心がけましょう！
近隣のエリア情報を置く・ポップを置く [費用：無料]
部屋のオススメポイントなどのポップを作って、内見する方にアピールしましょう。
例えば、最新のクーラーです！キッチンのガス２口で料理がしやすいです！などを書いて該当の場所に目立つように貼っておくのです。
ただこれは賛否両論あり否定的な意見として
- 大家のセンスが悪い、気持ち悪い
- 大家の顔が見えるので嫌だ
という意見もあります。
また付箋など貼ったりする場合は落ちたりして汚くなり、逆にネガティブになるケースもあるので、気をつける必要があります。
アピールもあまり大家さんのカラーが出るもんではなく最低限のほうが良いかもしれません。
エリアのおすすめマップは住んでからも助かるものなので、近隣の飲食店や病院などターゲットになりうる入居者のためになりそうな施設をピックアップしてまとめておくと住んでみたいな！と感じるかもしれないし、住む方にはそのままあげると喜ばれそうですね。
どうでしたか？やれることって結構色々ありますよね？
僕も全てやったわけではありませんが、やれることを試行錯誤しながら試してます。
空室があって困っている方は何かしら対策してみるといいかもしれません。
今後各項目を掘り上げて詳細に説明していく（かもしれないので）そうご期待！！！！
そのモチベを上げるためにもスターやランキングの応援お願いします！！ｗｗ
