こんにちは、わたぞう(@asahitv)です。
今日はあまり楽しい話ではないですが、大家さんにとって深刻なテーマである「孤独死」についてお話します。
というのも僕の物件には単身高齢者の入居者さん(80代の方が2名)が住んでいますので、まったくもって他人事ではないのです。最近対策しましたので、実情から調べたものまでお話いたします。
まず結論から言うと、それ専門でやっている保険に入りました
それ以外の対策も調べましたが、僕の場合収入(家賃)に合わないのでやめました。
孤独死の実情
あまり明るい話ではないけれど、人はいつか「死」を迎えます。
それがアパートやマンションなどでひっそり亡くなると誰からも発見されず、孤独死を迎えることになります。病気だけでなく、自殺や他殺もそれにあたります。
昔より高齢者の割合が多くなった日本で、高齢者を避けては通れなくなっています。
避けるのではなく対策を事前にしておくことが重要になってくると僕は考えます。
ちなみに言うと、孤独死って僕も知らなかったんですが、高齢者だけじゃないんですよ。というかむしろ孤独死の80%が60代以下らしいです。
参考)http://www.air-ins.co.jp/muen/
まあ孤独死の原因は基本「病気と自殺」なのでそうなんでしょうね。ちなみに不動産管理会社に聞いたんですが、高齢者は体調悪くなったら病院に行って入院して、そのまま帰れなくなるケースが多いらしいので、高齢者=孤独死というわけでもないようです。
まあそれでも怖いって大家さんは多いと思いますけどね。まあ正直僕も怖いです。
孤独死が発生すると問題になることって?
大家さんの出費に関することは大きく3点です。
- 事故後の原状回復費用
- 遺品整理費用
- 空室になった場合の家賃損失
孤独死や自殺は避けたいことですが、あってしまったら仕方のないことです。
問題はどれだけ早く発見されるかなんです。正直発見されるときって近隣の方や新聞やガス料金確認に来た人が異臭がするって通報があり発見されるケースが多いようですがそれは手遅れです。(少なからず現状回復費用はそれなりの金額になるでしょう)
原状回復費は数十万から100万を超えるケースもありと結構高額です。
聞いた話ですが、一番大変なパターンはお風呂で亡くなって発見が遅れた場合です。ユニットバスならそれごと変えないといけないケースもあり、もはや保険ではカバー出来なく手出しが発生します。
でも入ってなかったら、、、、?
孤独死に対しての対策
対策には大きく分けて2つあり。
ちなみに、連帯保証人つけているから大丈夫!って思っている方は、本当にそれで大丈夫でしょうか?
ちなみに僕のケースだとすべての方ではないですが連帯保証人つけて頂いてます。
でも、ネットで調べたら連帯保証人に請求しても多額な費用になるため、払わない!(払えない)って方が多いようです。
その際、裁判とかになるわけですが、費用によっては弁護士費用・裁判費の方が高く付くため、大家さんが泣き寝入りするケースもあるってらしいので対策を考えました。
孤独死に対応する保険
僕はここらへんは保険でカバーするため、専門の保険に入りました。
アイアル少額短期保険株式会社が運営している「無縁社会のお守り」という商品です。
なぜこれにしたのか?
単純に安いからです。一部屋あたり、月額300円で加入できるのです。
普通の火災保険とかについているものは月額数千円して、家賃に対して全く合わなかったのです。
ただこの保険、注意点があります。1部屋では入れないのです。4部屋からです。
そして、その建物すべての部屋を対象としているため、6部屋あればそれ全部入らないといけないのです。ただ言っても300円×6=月額1800円 くらいですが。
ちなみに、空室や倉庫などはカウントされないので、無駄はありません。(ちゃんと申告する必要あり)
アパートやマンション一棟をもっている人にはオススメです!
保障は以下の通り
- 原状回復費用:100万円まで
- 空室期間・事故後の家賃減額:200万円まで
- 事故発生しても早期発見で費用がかからなかった場合:5万円もらえる(お見舞金)
契約したらこんなうすっぺらい保険証券が届きます。
あと考えておかないといけないのは事故が起きたらすぐに対応しないといけないので、特殊清掃をしてくれる業者さん何社かに事前に見積もりをとって業者選定もしたり調べておくのが重要です。
もし事故が起きたって連絡が来たらすぐ現場に呼ばれるので、調べている時間と余裕は多分ありません。(ちなみにさっきの保険屋さんも特殊清掃の業者さん紹介しれるようです。安いかはわかりませんが・・)
管理会社の担当者が言ってましたが、手出しが嫌な人は、入居時に火災保険に入ってもらうと思いますが、その際、孤独死の特約が入っているものに加入してもらうのが良いと言ってました。
ただ個人的には、入居者の負担も増えることなので、なかなか難しいと思います。
少なくても僕の物件は家賃安く、初期費用減らしたいって方が多いので、自分で入るしかないかなと思っています。
孤独死の早期発見をする仕組み
孤独死や自殺が発生したら告知義務があるのはご存知だと思いますが、
自然死で早期発見したら告知義務は発生しないのって知ってました?
事故物件ではないのですよ?少なくても告知的に。
もちろん聞かれたら嘘をついてはいけませんが、逆に聞かれなければ言う必要がないのです。仮に裁判とかになってしまっても問題ないとされるくらい認められているのです。
とすれば、死は免れられないので、保険は最低限つけて。本当であれば早期発見をする仕組みを作ることのほうがいいわけです。流石に孤独死を100%防ぐことは難しいです。
ではどうすればいいのかというと、最近流行りのIoTの技術を使った、センサーを取り付けて、計測し一定時間動きがなかったら(異常値)メールが来るとか
ガスメーターに仕込ませておいて、一定期間使われてなかったら連絡がくるとか、そう言ったものを導入するのです。
またそもそも検知するだけでなく、部屋の「温度」「湿度」「照度」「運動量・動き」をモニターし適切な環境にいるのかをモニタリングするセンサーもあります。
こちらも固定費はかかりますが、早期発見に繋がるだけでなく、高齢者専門住宅にして、少しだけ賃料上げてる代わりに見守りサービスついてますって謳えば、差別化にも繋がります。
実はいつかそんなコンセプトのアパート運営をしてみたいと密かに考えています。ふふふ。
まとめ
いかがでしたでしょうか?
高齢者や生活保護の方は一般的に大家さんは嫌がる傾向にあり、入居希望があっても断るケースがあります。もちろんそれ自体が駄目というわけでなくて、
今高齢者が住んでいる、これから高齢になっていく、空室が多い、他の大家と差別化したい、受け入れてみようかなって思う方は、
「受け入れない」のではなく、「対策をしておく」ことで機会損失を減らし安定的な不動産経営が出来ると感じます。