アラフォーオヤジの明日はどっちだ

アラフォーオヤジの明日はどっちだ

明日を変えたい、人生を豊かにしたいと不動産、リフォーム、経済・節約好きオヤジが突撃体験・調査した奮闘記

当ブログの説明

はじめまして!わたぞうといいます。

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このブログの詳細はこちらに書いてますが、主に自分の生き方を変えるために、実際に行動した体験談お役立ちノウハウを基本分けてまとめていこうと思っています。

 

様々なテーマが増えていくと思いますが、基本は不動産投資の話が多いと思います。

 

不動産投資って、金持ちのやることだ!悠々自適でいいな!不労所得!って感じる方多いかもしれませんが、決して楽な商売ではないと思っています。 

 

経済的自由を手に入れて、生きていく上での選択肢を増やして行くことを目標に日々邁進していく。

 

そんな不動産って面白そう!って思える方にはオススメします。

 

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あまり欲を出さない買った銘柄のほうがうまくいったりする件

こんにちは、わたぞう(@asahitv)です。

 

このブログではあまりかかない株の話でもします。

 

僕は投資の中でも不動産に興味をもってからというもの

株は積極的にやってません。というかここ最近売買してないです。

 

そんな中、久しぶりに優待券が届きました。


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これは老舗牛丼チェーンの代表格「吉野家」です。

 

この銘柄、もう6年、7年持っているかな?

 

NISAで購入しましたが延長しましたからね。

(NISAは5年したら自動的に解除されます)

 

そもそも、吉野家の株を買った理由ですが、

 

優待券がほしかったから

 

です。(牛丼が食べたかったんですw)

 

 

株は興味無くなってきたとはいえ、20代のときからやっているので、

もう15~20年弱位やっているわけですが、

所有銘柄も塩漬けも入れると20~30銘柄は残っています。

 

その中でも比較的成績の良い吉野家

 

いっ時よりだいぶ下がりましたが、それでもプラスです。

一時期は買った2倍くらいでした。

 

でもこの銘柄は優待が欲しいだけで企業の成長性とかあまり考えてなかったw

 

でもそんなゆるーい感じで欲をかかないほうが儲かったりするんですかね~。

 

相当調べてこの企業は伸びる!って買ってもイケイケ過ぎて、やりすぎて失敗し

投資家の信用失墜による株価暴落も経験しましたし。

 

難しいですね~~~。

 

めっちゃ損失を出してますが、そこらへんで悲しむような感覚はなくなってしまいましたw

じっくり待って長期的に吉野家を応援したいと思います。

(投資の神様パフェットさんが大切にコカ・コーラの銘柄を長期投資するように・・・w)

 

ちなみに年2回 300円✕10枚の優待券を貰えるので、

年で6000円。 

 (それ以外も配当金もでます。まあ100株しかないので、大した金額ではないですが・・)

 

細かい金額で使えるので使いやすいんですよね~。

溢れた金額はTポイントをつかっているので、(Tポイントはクレカで自動的に貯まる)

ここ数年優待券を忘れた時以外は

 

吉野家でお金を払ってません

(まあそんなに行ってませんが)

 

で、券がなくなりだしてきた頃に、またやってくる優待。

 

優待株で有名な桐谷さんじゃないけど、株はこんな感じでのほのん優待取りメインで行って他は売却するかな~~と思う今日このごろでした。

 

 

ではまた

 

入居者を探す(客付け)のアプローチの仕方を模索する「高齢者、生活保護者、外国人」の受け入れ

こんにちは、わたぞう(@asahitv)です。

 

大家の皆さんはどんな入居者をターゲットにしてますか?

 

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僕の物件は、一般的に大家さんが懸念する「高齢者、生活保護者、外国人」を受け入れている。

というか買った時点で3つの条件が揃っていた。

 

最初買ったときはどうするかな~。と考えていたがすでに入っているし、

 

ただ、結局は重要なのは、その人の人柄や対策だなと思っている

生活保護者や外国人の方が皆、問題起こすわけではないし、高齢者の方だって、いざという時のことが懸念だと思うが、色々対策を研究して、保険も入るなど対策をしたためだ。

 

しかもこれからこのような方はどんどん増えるだろうし。大家さんにとって無視できない存在にこれからなってくると思もう。

 

ボロ物件を運営する以上どこかで差別化しないと誰もこないわけだし、前のオーナーもそうやって試行錯誤して入居付けをしたんだろうなと思ったため、最初の入居付けからマイソクに高齢者、生活保護者、外国人相談可!と書いた。(のちに歓迎としたがw)

 

 

 

ただそれをやったら問い合わせが殺到するかと思いきや、そんなに反響はなかった。

 

前回の入居者は若い20代の男の子だった。

 

で、今回の募集、やはりまた反響がよくない。

 

前回の募集の際に、管理会社に生活保護者を受け入れたいのだが、どっかツテはないですか?と聞いた時、ケアマネの繋がりがあるので、連絡入れますと言って、一度も紹介されたことがない。。。。

 

今回も同じことになりそうだなと思った僕は、東京都のセーフティネットに電話をしてみた。

 

生活保護者や高齢者を受け入れているんですが、そういった方から住居の相談があるとこ知りませんか?ときくとそういった市の行政やNPO法人の団体があるのでと資料をもらった。

 

資料が届き次第、早速行政の方に連絡してみたが、相談窓口はあり、これから受け入れている物件を登録する制度を作ろうとしているんです!なんて言っていたけど、結局個人は駄目で、不動産会社に登録してもらってそこに僕の物件があれば的な話だったので、僕が頼んでいる管理会社が登録しないとそもそも駄目だ。

 

続いてNPO法人など東京都の居住支援に登録している団体がいくつかあるのだが、

とりあえず、その中の2箇所に電話してみた。

 

すると団体によっては高齢者専門とか障害者専門とか色々有るようだが、

生活保護者の方も行政から「こんな人がいるんだけどそちらで住居お願いします」なんてことがよくあるんです。ただ受け入れ先が少ないんんです。

 

キタ!!!これ

 

特に東京の物件が少ないようなんですが、東京でも生活保護者の方など入居者を探している大家さんは多いと思うのですが、またこういう団体は部屋を探しているんですね~。このマッチングをする媒体必要だと感じます。(まあ有るにはあるけど、あまり機能してない・・・)

 

まあ慎重にやらないといけないため、誰でもOKですとは言わなく、あくまで人物面を見ますが、高齢者だから駄目とかではないです。と伝え、早速物件の詳細を送りました。

 

まあすぐすぐ紹介いただけるとは思ってませんが、僕の物件を広く人目に触れる活動を行うことで損は無いだろうし、こういったことをやりつつ、他の方法も増やしてみようと思う今日このごろでした。

 

ちなみに、週末はポストと、部屋の柱を塗りにいきました。これはまたどこかで

 

ではまた

 

 

 

 

管理会社に不満爆発(怒)自主管理か管理会社の変更に悩んで禿げそう(悩)

こんにちは、わたぞう(@asahitv)です。

 

今日はいきなりネガティブなタイトルですが、

 

今日はちょっと荒れますw

 

 

今一室退去がでたので、入居者を探している最中なんですが、

以前からちょこちょこ管理会社に不満というか不信感があり、

 

 

今回はちょっと

 

や・ば・い

 

なと感じました。

 

 

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大家の皆さんも管理会社に大なり小なり不満があったりすると思うのですが、

 

何が不満かというと、

 

  • そもそもこの会社から内見や問い合わせが一度たりとも来たことがない。
  • 募集の際に必要な部屋の写真撮影のクオリティがひどい(素人レベル)
  • スーモに掲載していたはずなのに、なぜか落ちていて誰も気が付かなかった(アクセス数教えてと言っても音沙汰なし)
  • 他のPRの仕方はないかと聞いても提案がない(提案はリフォームくらい・・キックバックがあるので・・)

 

提案や写真のクオリティは百歩譲って、自分でやるとして、

客付け(入居者さん探し)に関しても100%自分でやっている

 

しかも掲載が落ちていたのは、管理会社のせいではないにしても、

指摘しても「あーすいません何故かおちてました」くらいのレベル。

 

なんかちゃんと

 

客付けしてくれる気がないんだな~

 

と感じました。

 

写真はクオリティがやばいので、

腕が下手というより、窓も開けないで暗い部屋で撮影したり、見せ場のポイントを抑えてない、綺麗に見せる角度にしたり工夫をしない

 

僕が撮影して、画像加工ソフトで色味を加工して、それ使ってくださいと渡しても、

何故か自分たちで撮影した事故現場のような写真を使う、流石に指摘したら差し替えてくれましたが。

 

 

これどうしたもんかな。。。

 

 

 

 

ただワタクシ、、サラリーマンで兼業大家なので、なかなか自主管理できる自信がない(サラリーマンでも頑張ってやっている方いますけどね)

 

また管理会社を変えても、同じことが起きるかも、そしてちょこちょこ変えていたら入居者さんたちに迷惑がかかる。それは絶対避けたい。

 

で、前から興味があったのが、casaという保証会社がやっている

「家主ダイレクト」

 

以前興味があって資料を取り寄せたんですが、アパートを購入したばかりの経験が浅い時だったので、経験値を買う意味でも管理会社を入れたのです。まあそもそも、サラリーマンやりながら、昼間の電話対応は無理でしたが・・

 

で久しぶりにcasaに問い合わせをしてみました。

 

改めて話を聞いたんですが、

個人的には大家にとってはメリットでしかないです。

管理会社ではないけど、8割くらい管理会社みたいなことをやってくれるのです。

 

例えば、管理会社がやってる以下のような。

 

  • 家賃集金
  • 電話の1次受け
  • 客付け(専門部隊がいるようなので写真やマイソクのクオリティ高そう)
  • 他にも孤独死保険の付帯など

ことを管理費5%とか取られないでやってくれます。

 

ただデメリットはもちろんあります。

それは入居者の人にcasaの保証に費用を払って加入して貰う必要があります。

 

費用は

初期加入だけ、家賃の50%

翌年から年1万円

毎月500円程の手数料

 

大家も初期は変更事務手数料として一戸あたり5000円取られます。

 

金額的にはそこまで高く無いと思っていますが、

そもそも僕の物件は少しでも安く住みたい人が多いです。

 

無駄な費用がかかってくるとしたら、それに見合ったメリットがないと

納得してもらえないと考えています。

(連帯保証人をつけている方は無駄に保証会社の保証費用がかかっていないので)

 

場合によっては僕の方で負担する事も検討してますが、それでも

総合的に価値がありそうだなとは思っています。

 

ただ本当にこの家主ダイレクトはいいのかな~~???

 

という疑問もあるので、ネットで検索したのですが、比較的新しいサービスなので、あまり、ブログ記事や口コミがないんです。。

 

どなたか使っている人いませんかね?

 

ってまたブログ記事というか質問みたいになっちゃいましたね。

 

自主管理は遠い未来でもいつかはやりたいと思ってましたが、

こんなに早く検討するとは思っておりませんでした。

 

自主管理や管理会社に悩んだ経験豊富な、先輩大家さん!

アドバイスください~~~!

 

 

 

また何か動きがあったら報告します。

 

ではまた

退去した部屋の原状回復の為、業者さんを呼んで初めて部屋に入ってみた

こんにちは、わたぞう(@asahitv)です。

 

先日記事にも書きましたが一室退去が出ました。

 

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※この写真は実際の部屋ではありません。

 

先週の話になるのですが、遂に明け渡しの日で、

部屋はアパート購入後、初めて見るのでどんなになっているんだろう?とドキドキ

 

入居者の方は前オーナーからもらった書類からすると恐らく5年住んでいて、

和室ということも聞いていたので、壁紙の張替えなどの原状回復と和室を洋室にするリフォームをしたかったので、業者も3社程呼んで、アイミツを取ろうと考えました。

 

ちなみに、僕は退去して部屋の中を見るという経験が初めてなので、

どんなものなんだろうなとワクワク、ドキドキでした。

 

一日に3社呼んで、うまくバッティングしないようにスケジュールを組んだので、朝早めからバイクを飛ばして現地に向かいました。

 

既に1社目の業者と管理会社が来ていて、中に入るとめっちゃびっくり。

 

 

めちゃくちゃ綺麗なのです!

 

 

これ住んでいた?ってくらい壁紙で汚れている箇所はほぼなく、畳だったけど、5年住んでいたわりに汚れてない。(数カ所何かを置いて凹んでいたくらい)

 

もっと驚いたのは、水回り。

 

特にお風呂が綺麗すぎて全く使ってなかったんじゃないかなと思えるレベル。

これはありがたい。

 

綺麗に使っていても、普通水垢がガラス面に残っていたりする

それが全く無い。

 

本当に使ってなかったんじゃ?だとしたら

 

どこでお風呂を?

 

なんて色々想像してました。

 

人の生活ってあまり知る機会ないので、ミステリーな気分になりました。

 

で、1社目、2社目、3社目と無事部屋の調査をしてもらい、

中にはここも変えたほうが良くないですか?と粗探しをして見積もりが膨らむ業者もいましたが、

まあ後で削るかなんて思っていたので、見積もりを楽しみにしてました。

 

 

ちなみに、3社目のリフォームが特徴的で、壁紙を張り替えるのではなく塗るというもの。値段も安くできるので、面積によってはこれのほうがいいかもな~と感じました。

 

で上がってきた見積もりが想像していたより、

十万数万~20万高かった。。

 

この部屋ってぶっちゃけ5万もとれない部屋なんです。

 

家賃の半年分くらいかなと考えていたけど、

ゆうに超えてきた。

 

でも原状回復でも2.3ヶ月くらい?リフォームで半年位とか聞いたことあったので、

そんなもんかな~と思ったんですが

 

 

大家の皆さんどうですか?

皆さんの基準値知りたい!

 

 

そもそも綺麗な和室。

人気のない和室だけど、洋室でもそこまで人が問い合わせがある部屋ではない。

そして無難な洋室を作っても問い合わせがあるのだろうか?

 

と考えたら、費用をかけて無難な部屋をつくるより、少し尖らせた和室を作る方が差別化できるんじゃないかなと考え、

一旦3社ともステイでお断りしました。

またこれも経験かなと思い、多少無駄な空室期間ができたとしても経験値を増やしたかった。

 

考えたのは3段階

 

まずそのまま和室で募集してみる

(もう始めてますが、ジモティだと洋室より閲覧数が多い)

 

どっか時間がある時に、自分で柱の塗装をしたり、

畳の表替えをする(これは流石にしたほうがいいかなと)

またアクセントクロスをやってみる、これが考えもの、和風のベタ色か原色みたいな尖った色、和柄の入った激しめのもの(これは泊まるならいいけど住むとなると・・・)

とか色々構想中

 

それでもだめなら、

元々やろうとしていた洋室も検討。

 

 

と色々やってみて反応をみたい。

 

和室だからNGというのも一般論。

和室のほうがいいという人もいるし、安ければ多少のことは目をつぶるという人も多いと思う。

 

そもそもこの部屋に住みたいというターゲットが、どんな部屋を好むのであろうか?

が重要だと感じた。それこそペルソナが必要か?

 

そもそも、不動産賃貸業をやろうと思ったのは、家とリフォームとお金が好きだからなんです。

お金だけではないというところがポイントで、そりゃ経営なので、お金有りきですが、お金をかけないで部屋づくりを楽しんでやりたいというのが最終的な結論でした。

(その割には現状のまま募集かけてますが・・・・w)

 

どうなることやら・・

 

ではまた

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