アラフォーオヤジの明日はどっちだ

アラフォーオヤジの明日はどっちだ

明日を変えたい、人生を豊かにしたいと不動産、リフォーム、経済・節約好きオヤジが突撃体験・調査した奮闘記

当ブログの説明

はじめまして!わたぞうといいます。

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このブログの詳細はこちらに書いてますが、主に自分の生き方を変えるために、実際に行動した体験談お役立ちノウハウを基本分けてまとめていこうと思っています。

 

様々なテーマが増えていくと思いますが、基本は不動産投資の話が多いと思います。

 

不動産投資って、金持ちのやることだ!悠々自適でいいな!不労所得!って感じる方多いかもしれませんが、決して楽な商売ではないと思っています。 

 

経済的自由を手に入れて、生きていく上での選択肢を増やして行くことを目標に日々邁進していく。

 

そんな不動産って面白そう!って思える方にはオススメします。

 

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またまた波乱。いつになったら落ち着くの?コロナの影響か?退去発生!

こんにちは、わたぞう(@asahitv)です。

 

はあ~~って

出だしからため息が出てしまいます。

 


年末に決まった入居者のから退去希望の連絡がありました。

 

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つか、、

3ヶ月くらいしか

住んでいないことになる。。。

 

最初の月はフリーレントなんで、仲介手数料で飛んでしまうわい~~。

 

どうやらなにかの事情で

実家に帰る

そうです。。。

 

まあこのご時世だしなとは思うのですが、

本当かどうかは置いといて、なかなか満室が落ち着かないです。。。

 

この物件はどうしても僕を落ち着かせてくれない。

問い合わせは少ないけど、結果空きは短いので、需要はあるけど、とにかく手間がかかる。休んでないで修行しろってことか。色々経験値が上がります。

 

うちのアパートは若い方が2名(今回の方を含めて)いらしゃるのですが、

たまたまなのか色々なイベントを立ち上げてくれる。。。

 

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他の住民の方はほとんど住んでいるのかわからないくらい

何も起きない。。いや連絡すらない。

 

ある程度年齢を重ねている方の方が腰据えて住んでくれるのかな~。

それとも若い方と物件との相性がよくないのか?

 

はたまたよく言われているウチコミやジモティ経由だとどうしても質が低くなってしまうのか?(まあこれはありますw)

 

ともかく凹んで呆然とはしてられないので、

管理会社からの退去連絡のメールをみた5分後には入居者募集媒体復活して、

手当り次第声かけまくってましたよ。ええ。。(これがいけないのか?w)

 

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とにかく時期としては人が動く時期なので、できることをやっていくしかありません。

がんばります!!

 

ではまた 

人気エリアなのに販売価格が路線価を下回った相続アパートを現地調査

こんにちは、わたぞう(@asahitv)です。

 

twitterではつぶやいていたのですが、ここ最近、本業の不動産関係で色々な動きがありました。

本業(IT)の方もバタバタだったので、記事をかけておりませんでしたが、少しづつまとめていこうと思います。

 

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そもそも今年はもう一棟購入という目標を持ちつつも、特に焦っていたわけではないのですが、趣味みたいなものなので、買えなくても物件ばかり見ています。

 

そんな時、ふと、地元に物件がでました。

 

僕の住んでいるエリアは不動産投資をするにはあまり利回りが良くなくて

物件自体もそこまででません。(土地がそれなりに高いし、実需が多いです)

なので対象外だったんですが、

 

 

めっちゃ気になったのが、

路線価(土地値)を大きく下回っているのです

 

 

投資家の人は物件見ているときに、次のようなものよく見ませんか?

 

  • 積算70%、80%出てます!
  • 土地値です!
  • (土地が)実勢価格レベルです!

 

でも路線価を大きく割っているのはあまりありません。

 

田舎の戸建てだったり、再建築不可、道路が問題ある物件はたしかに

売買価格の倍くらいの路線価を出すようなものがありますが、

なにか問題があるわけです。

(ちなみにこういうので問題が少ないのほしいです)

 

そんな中、路線価もそれなりに高いこのエリアで

路線価を大きく下回っているアパートがあったんです。

 

ちなみに利回りは9%くらい。

 

 

個人的には結構低い。。

けど、ギリかな~~というレベル

本当は11%~くらいほしい。

 

 

築30年真ん中くらい。

 

 

キャッシュフローが気になりましたが、出口が見えました。

土地が広いので、もしかしたら2棟戸建て建てられるかも・・・という代物でした。

(オー○ンハウスがよくやっている手法)

 

僕の家からチャリで行ける距離なので、すぐ資料請求したら、

たまたま不動産営業マンが現地に向かっているから挨拶したい

と言ってくれて。

 

是非!!と色々なものをほったらかして株の桐谷さんバリにチャリをこいで

現地に向かいました。

 

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桐谷さん

 

着いたらまだ営業マンがいなかったので、しめしめ・・と、アパートの周りや周りの自宅や道路など現地調査を行いました。

 

アパートはそれなりにボロいけど、全然直せるなってレベル。

 

そして、土地が広いっていう印象。

 

ただやはり問題がありました。

資料にも記載していたんだけど、全面道路が2.8mしかない。

 

つまりセットバックが必要(接道面は6~8mくらいあるので再建築OK)

 

その場で、セットバックしたらこれくらい減るだろう?と計算しました。

ただここは土地が広いため、バックしても全然使える代物。

 

(40~50m3くらいでセットバックありとかで安く売られている物件見ますが、それは再建築の際が大変そう・・・)

 

ここらで営業マンが到着。

 

名刺を頂いて早速現地調査をしながら概要を聞いてました。

 

単身向けの部屋だけど、バス・トイレ別で、よくある1Rよりは広い

満室だったので、部屋は見れなかったけど、ぱっと見、天井が高いので、ロフトありそう。

 

など外から見た感じ。

 

エリア的にそれなりに需要があるので、まあ空いても埋まるかなと感じました。

アパートの上モノが無料で更地で売っても得する物件。。

 

 

 

うむ~~ほしい。。。

 

 

 

道路が気になるな~と営業マンに色々話をしていたんですが、

中心線が向かいの家側にあるらしく、

現在の道路の中心線ではないので、おもったより下がらなくてよい。

 

ということも後でわかりました。

 

(これ本当にそうって?周りの家と道路を見るとなんとなくわかります。詳しくは役所へ)

 

 

ちなみに、なぜこれが安いかというと、相続関係なようで、早く売却をしたいといういわゆる投資家というより元から土地を持っていた両親がアパートを立ててなんとなく運用をしていたという感じだったぽい。

 

で、ご両親がなくなり、相続人が複数人いたので分けることになったようだ。

 

こういうのは比較的安いケースが多い。

 

 

めっちゃ寒い日だったので、そこから営業マンの止めている駐車場まで歩き、

車の中で話をすることになり、

物件について色々聞いてましたが、問い合わせが多く、違う業者からは元付けに1件入っているが、融資がだめになった。

2件目が入りそうという情報が入った。

 

 

とりあえず、買付用紙をもらって、家に帰った。

 

ほしいほしい。。

ただ僕の中でもう一つ大きい問題があった。

 

値段が高いのである。

 

高いといっても土地からすると安いのだが、

僕が持っているアパート2軒分より高い金額だ

 

正直ビビる。

今までもその価格帯は検討してなかった。(そのレベルではないと思っている)

 

だが、知識は得て損をしない物件だ。

 

 

いける!

やれる!

まわせる!

 

そんな根拠のない自信が後押しして

買付を出しました

 

 

 

価格は安いのに、100万ほど指した。

と同時に融資も不動産屋さん経由で出した。

まあ路線価をわっているし、このエリアは人気だから大丈夫だろう!

(ちなみに後で聞いたが、先方はちょっときついけど前向きに検討するとのこと)

 

 

これで一気に拡大だ!

借金の額が一気に増えるのはちょっとあれだけど、

ここを通らないと拡大はできん!!

勝負どこや!

 

 

よしやったる!頑張るでワイ!!!

そう心に強く誓った・・・・・。。

 

 

 

 

 

そして二日後、

 

営業マンから電話がかかってきて

口から次の言葉が出た。

 

 

 

 

 

 

 

指値通ったかな・・・ごくり)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

あ、すいません。。

 

 

 

3行とも融資降りませんでした・・・・

 

 

 

 

 

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・。orz   ←ぼく

 

 

 

 

 

・・・・・・・・・・・ではまた

コミュニケーション力の講座にいったらすごい勉強になった件 後編

こんにちは、わたぞう(@asahitv)です。

 

前回につづいて後編です。

 

 

本当は前編後編に分けるつもりではなかったんですが、全然まとめられなかったのでお付き合いいただけるとうれしいです。

 

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講義の本題としてまずは「話す力」から入ります。

 

話す力で重要なことは「話の組み立て方」

 

話す力はわかりやすい話の組み立て方が一番重要で、話を聞く人の頭の回路は次の様になっていると言います。

 

  • 話し手は何を言いたいのか(話の中心)を知ろうとする
  • その理由はなにか?背景は根拠は?具体例は?
  • 聴き手は常に頭の整理をしながら聴いている

 

ブログやSNSの文章とは違って声は話すと消えてしまう。

聞き直す事もできるが毎回聞き直すわけにもいかない。

 

話し手の伝えたい言葉が聴き手に重要なセンテンスだけ頭に残るようにしなければいけない。

 

となると、自然にこんな話の構成にしなければいけない。

 

  • 全体が先、部分は後
  • 先に結論
  • 情報の取捨選択、筋道立てる
  • 項目には小見出しをつける
  • 文は短く 1センテンス、1情報

 

話す内容の組み立て方

これを見た時、ブログや本の書き方はこうあるべきだとよく言われているやり方と一緒なんだなと感じた。

 

【全体】・・要約力

件名:何について話すか?

結論:一言でまとめると

 

【部分】・・整理力

詳細:内容をつたえるけど優先順位をつけて伝えたいことを先に言う

 

・項目1 小見出し

     内容

・項目2 小見出し

     内容

・項目3 小見出し

     内容

 

まとめ 要点を繰り返す

 

要約力と、整理力が必要になってくる。まずは要約力をつける必要がある。

 

 

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コミュニケーションの第一歩「きく力」

きくの種類は3つあって、コミュニケーションは下2つが重要

 

聞く(hear)・・意識せず、耳に入ってくること

聴く(listen)・・意識して主体的に目的を持って聴きとること

訊く(ask)・・質問をして疑問点や相手の思いなどを訊き出すこと

 

「聴く力」~傾聴力

傾聴の3つのポイント
  1. 相手の話をありのまま受け入れる
  2. 相手の話をわかろとする
  3. 相手を尊重し、立場や心情に寄り添う
気をつけること
  • 話は遮らず最後まで聴く
  • 先入観を持たない
  • 議論をしない「間違い・違いを指摘しない」
  • 自分の考えに誘導しない
  • 聴いているサインを送る「うなづき、あいづち、視線、メモ」
確認しながら聴く
  • ポイントは繰り返す「そうですか、○○なんですね」
  • 区切りがついたら要点を整理「仰っしゃりたいことは○○ですね」
  • 具体例を出す「○○は●●のようですね」
  • 概念を共有する「Aさんの言う○○は●●という意味ですね」
  • 曖昧表現を定量化する「大体とは8割ということですね」
要約しながら聴く

話のコアはなにか?何が言いたいのか?この根拠、背景はなにか?

言葉の奥にある気持ちを探って聴く

表面的な情報だけでは浅い理解になってしまう。その人の言葉の背景や気持ちを理解することでより多くの情報を理解できる。また次にでてくる質問力が加わることでより理解が深まる

「訊く力」~質問力

 訊くということは、相手の思いや考えを知ること

話し手は、聴き手のことを考えていてもいなくても、その人の頭のことはわかりません。自分は伝えたつもりかもしれないし、そもそもそこまで深いところまでは聞かれないとなかなか話さないことが多いです。

 

聴手は、一度話を聴いただけではなかなか理解できないことは、質問によってより深いその人の思いなど心情も引き出すことでよりその人のことを知ることができます

大切なのはその人を理解したいという興味が重要です。

 

想いを引き出す2つの訊く

 

様々な角度から広く訊く

疑問点やもっとしりたいことを訊く(事実を確かめる)

いつ?(when)

どこ?(where)

だれ?(who)

なに?(what)

ピンポイントに深く訊く

言葉として表現されてなくて、そこに込められた背景や意味するところを訊く

なぜ?(why)

どのように?(how)

 

話が深まるかは「質問力」が決め手になる

 

yes,noで答えられるクローズドクエスチョンは、事実確認に良いが、会話が深まらず、

オープンクエスチョン(why?how?)をすることで相手の深い想いなどが聞けるだけではなく相手も考えさせれらるので気づきが生まれたりする。

 

よい質問とは
  • 頭の整理をさせてくれる質問
  • 漠然とした思いをクリアにしてくれる質問
  • 気づきを与えてくれる質問

 

まとめ

今回学んだことは情報として知っていることでも実践出来てないことが多かったです。

コミュニケーションは一方的な会話ではないので、話し方が上手、聞き方が上手など一方だけ得意って人も自分を振り返ってみて改めて見ると人間関係がよくよくなるかもしれません。

 

コミュニケーション力の講座にいったらすごい勉強になった件 前編

こんにちは、わたぞう(@asahitv)です。

 

昨日は、コミュニケーション能力アップ講座にいってきました。

 

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地元の市報に掲載していた無料のセミナーで市民講座みたいな感じです。

正直そこまでは期待せずに申し込みました。

(ちなみに僕は市報には毎回目を通す派です。税金やら補助やらオトク情報が結構あったりするので)

 

内容としては「話す力」「聞く力」を鍛えようというもの

 

そもそもなんでそんなセミナーに参加しようと思ったかというと、

本業でも普段から社内・社外問わず色々な人とやり取りすることが多いです。

 

特にIT関係だと会ったこともない人と、毎日のように電話、メール、チャットなどでやりとりしてそれも一度や二度くらいではなく、数年間一緒に仕事しているけど、会ったこともなければ顔を見たこともない人もいます。

(むしろ大家業の方がリアルで人に会い、直接人と多く話をしている気がする。)

 

そうなると、伝達の仕方ってめちゃくちゃ重要で、ちょっとしたコミュニケーションエラーが大きなミスにつながったりします。

 

上記にあるように直接口を開かないでコミュニケーションをすることが多く、

話す力、聞く力がめっちゃ衰えてきているのがわかり困っているのです。

 

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で、やっと本題ですが、

 

主催は地元で高齢の方が10人くらいでワイワイやっているような団体

講師は元NHKのアナウンサーの方です。

 

 

なんとなくはわかっていたけど、部屋の中に入るなり場違い感を感じた。

おばあちゃん率が高い!

 

男性が少ない上に、推定年齢は70歳オーバー

おじさん、おばさんもいない。

もちろん講師もおじいちゃん。

 

やっちまったかな~と講義が始まるまでやっぱ帰りたい・・・

なんて思っていましたが、

講義がはじまったらすごく面白くてめっちゃ引き込まれました。

 

大きく分けて話す力と聞く力についての講義でしたが、コニュニケーションは次の3つで成り立っている。

それがつながっていてループしていると仰っていました。

またそれには順番があると言ってました。

 

  1. 聞く
  2. 話す
  3. 考える

 

またコミュニケーション力の高い人は、次のことができる人とも言ってました。

 

  • 初めて会う人にも関心がある
  • 心配りができる
  • どんな話にも興味が持てる
  • 話題が豊富
  • 時と場所をわきまえた話ができる

 

普通の話じゃ~ん。と思うかもしれませんが、少なくても僕はあまり該当してませんでした。

僕は幅広い会話が難しいです。好きなことを突き進める傾向があるので、話題が深いけど限定的。興味もない。

初めて会う人には関心があるが、時と場所をわきまえているかな~と疑問が残りますw

初めてあった人にいきなりディープな話題や質問を突っ込んだりしてますし・・

 

心配りはしているつもりです。

ここでも相手に合わせて話し方や表現方法を変えるということはしているつもりですが、結構これがむずかしい。

 

本業でもクライアントにはITリテラシーが全然ない方がいます。

 

そんな方に、サーバが~、htmlが~なんていっても話が伝わらずプロジェクトが進みません。

逆にわかっている人に、WEBサイトを動かしているプログラミングの言語で作ったファイルがありまして、そのファイルを置く場所が、、とか言っても回りくどくイライラされるでしょう。

 

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これは僕の業界の例え話ですが、

みなさんもそういう経験あますよね?

 

またコミュニケーションの第一歩は見た目で決まると言っています。

 

人の印象は何によって決まるか?

  • 表情、身だしなみ、ふるまい・・・55%
  • 音声・・・36%
  • ことば・・・7%

 

話が少し逸れますが最近物件を見に行った際、不動産屋とは別に売主さんが現地に来ました。

 

親くらいの年齢の女性だったんですが、

売主さんがくることは珍しいのですが、僕は色々物件の事を質問したかったし、買いたいってなったらいい印象を与えたいので、最初からドライブ全開で、

最初から爽やかに挨拶。グイグイ行かない程度に慣れ親しむように話かけました。

 

それでもああいう時って人によるんでしょうが、僕がどんな人なのかわからないわけで

お話はしてくれるのですが、表情が固い。

 

こいつどんなやつ?って感じで僕のことを見ているのがわかりました。

で、実はこの日家族も連れていっており、後から奥さんと小さいこどもが来ました。

 

それを見た売主さんが急変して笑顔が出てきて僕には最低限の家のスペックや僕の質問にしか答えてくれなかったんだけど、

奥さんには、近所にはこんな方がいるのよ~。子供の遊び場はあそこらへんがいいわよ~って井戸端会議が瞬時に始まってました。

 

これらの情報はすごい役立つものばかりで良い情報を引き出してくれた奥さんはめっちゃ活躍してもらいました。

しかも売主さんとはいい関係になり、この後の話も色々いい方向に向かったのでした。

 

いや~僕がだめって話ですw

これからは物件の内見は奥さん連れてこw

 

 

と少し逸れましたが話し方の前に印象って重要なんだな~と当たり前のことでしたが学びがありました。

講師の先生も最初からジョーダンを交えながらフレンドリーな口調で話しかけていました。

 

 

コアな話に入る前に、2000字に到達し長くなったのでここらへんで。

ここからの話で話し方は「要点をまとめる」のが重要となってくるのですが、

早速、コアな話が出る前に前段でおわってしまうという失態。。。

 

すいません。。全然だめだめです。。

 

後半は頑張ってみます。またお付き合いください

 

後半に続く・・

 

 

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