あの区分マンションの契約〜融資破棄からの契約解除決戦から
疲れてしまった僕は１週間ほど物件サイトなど見ないで休んでいたが、やはり不動産への愛が消えることはなかった。
一棟から、単身の安めの区分マンションを見ていたが、
ふとスクールで学んだことやスクールで出会った投資家の人からの話を聞いていると
区分は区分でもファミリータイプがいいような気がしていた。
ファミリータイプとは人によって定義が違うとは思うが、私の場合は
40㎡を超える物件だ。
なぜファミリーにしたのかは大きく以下の理由だ。
- 一回入ったらなかなか出ない
- 家賃が単身より大きくなるので、CFが出やすい
- 差別化できる
- いざとなれば、リフォームかけて実需層（住宅ローンで購入する人） に売れる
差別化が特に大きい気がした。
単身のワンルームや一部屋などの部屋はリフォームにもお金がかからないし、
購入金額も安めなので、お手軽だが、競合もその分多い。
ファミリータイプなら、エリアや家賃によっては一人で贅沢に住むこともできる。
という意味でも差別化できるなと感じたためだ。
しかもファミリーなら、単身者向けより少し遠くても借りてくれる場合がある。
ただデメリットもある
物件価格が上がるのは仕方ないとして、管理費・修繕費が高くなる。。
まあこれは一概には言えないが、40㎡以上だと、計２万位はかかる。
そうすると家賃がそれなりに取れないとそれこそ、キャッシュフローが微妙になってくる。
僕は区分のファミリー物件に方向性を変えて、
探しだした。
また前のように、埼玉方面をメインに探していくことになる。
自分の基準は以下だ
- 40㎡以上
- 駅15分（最大20分）
- 3階まで（EV無しの場合）
- 物件価格：500~1000万位
- 都内ターミナル駅から直通
- オーナーチェンジ
- 築30〜40年
- 利回り10%以上（理想は12%前後）
ただ、投資系の手頃なファミリー物件って案外少ないのです。。
1000万超える物件はまあそれなり有るが、利回りが良くない。
大体古くて、低層マンションで、駅から遠い（25分くらい）
になる。
数が少ないもんだからでたらすぐ売れてしまう。。
これはスピード勝負だなと以前よりちょこちょこチェックして、
良さげなものを見つけたらすぐ不動産屋に資料請求するのであった。
ではまた！
