こんにちは、わたぞう（@asahitv）です。
最近、ちょこちょこ不動産屋さんに物件の問い合わせを続けているのですが、
あまり検討してなかったし、投資家や投資系の記事などで注意喚起している「新築・築浅都心の区分マンション」をメインとしている業者に問い合わせてみた。
この時点で、おいおい、大丈夫かよ。。なにやってんのよ！
って不動産投資家の人からは突っ込まれそうなんだけど。
WEB面談を受けたら1万円分のクオカードがもらえるに釣られ、、世間で言われている新築の都心区分マンションが本当に駄目なのか？
自分の肌感で知りたかったのだ（キリッ）
都心の区分だと新しめの中古だと、利回りが5～6％とかザラだ。
古いのになってもまあ8％～9％行けばいいほうかな。
利回り重視の僕ですが、利回りだけに踊らされるんではなく、資産価値とか、長期的に見た運用ということも考えていきたい。とは思っていた。
ただ新築の都心区分マンションってどうなんだろう？？
利回りは悪いのは目に見えているけど、本当にだめなんだろうか？
アポ取って、TV電話では資料を見せてもらって、電話でそれ見ながら営業をうけるスタイル。
最初やたらと質問される、もちろんめちゃくちゃ個人情報。
これが嫌な人はそもそもクオカード1万もらってもやったら後悔するかもです。
僕はあまり気にしないので、不動産に関しては、めちゃくちゃ出している。（出さないと融資の話ができないので）
で、ヒアリングが終了したら、不動産投資の話。
基本過ぎな話ばかり、正直つまらない。。。
（基本的に物件紹介してもらわなくても不動産屋さんと話すと新しい情報が入ってきたりするので、非常に勉強になる）
僕がスクールで教わった話どころか本で学ぶ話より初心者向けでした。
初めての不動産投資！みたいな本の「最初の方に」にでてくる内容。
初心者相手にしていることが多いのかな？
押しポイントの内容としては、大体この3点。
節税に繋がります
老後の個人年金代わりになります
団信をつけたら生命保険の代わりになります
まあよく聞く話。
で、ここから具体的な話になってきた。
わたぞうさんはどんな物件ほしいんですか？
そうですね～今持っているのが築古なんで、都心の資産価値があるものが興味あります。（正直、都心でしかも築浅の区分には興味はなかったが、こういうところの広告はそもそも区分、いや不動産ということを出しているわけでなく資産を増やしませんか？しか書いてないから何を売ってくるかわからない。想像はついていたが）
なるほど～。都心は資産価値が下がりにくいのでオススメです！
いいですね～！僕はボロでちょい郊外ばかり見ていたので～
そうでしたか～新築の都心区分は手が掛からないし楽ですよ～。まあ収支はマイナスなことが多いですが、わたぞうさんは毎月どれくらい手出しできます？
ん？今なんておっしゃいました？
いや、手出しですよ。
手出し？？
銀行さんに返済するのに、家賃引いても、足りないので手出しが必要なんです。
え・・・・・？
はい！？つまりキャッシュフロー（収支）がマイナスってことですか？
そうですね。都心の新築・築浅だとそれが普通です（キリッ）
いや～。キャッシュフローがマイナスか～。だとしたら売却益によるキャピタルゲインが大きく取れるイメージですか？
ん～。都心なので価値が下がりにくいです！
ぐえええ・・・・・？
えと、、、つまりキャピタルゲイン（売買による利益）も狙えないってことですね？
ちなみに、手出しがあるっていつまで続く想定です？
はい、銀行への返済が終わるまでです！（キリッ）
でもその後は、悠々自適に老後はまんま家賃が入ってくるので年金代わりになりますよ～。
となると30年くらいってことですね。。。
はあ～。なるほど。。（色々突っ込みたい・・）
ちーん・・・
どっから突っ込んでいいかわからなかったが、
とりあえず、無いわ！ということを伝えようとしました。（キリッ）
あの～すいません。都心の物件気になってましたが、やはりキャッシュ・フロー（毎月の収支）がマイナスだと検討できません。
もし仮に、将来の売却益を見込めるのであり、それを下回る多少のマイナスがあるという話ならまだ検討できるのですが・・（本当はそれもない）
5秒ほど沈黙になる・・・・
あーそうですかー！でも都心だとマイナスは仕方ないですよ。
ただ資産価値は下がりにくいです！
下がりにくいってことは上がらないってことですよね？
そうですねー上がりきってますからね～～
（それ正直に言うのね）なるほど～なら余計に検討できません。何か他に買うメリットありますか？
ありますよ！（キリッ）
節税ほにゃらら～～とか、年金ほにゃらら～とか、死亡保障ほにゃらら～～とか～
いやそれ最初に聞きましたが、興味ないですね～。
というか不動産で稼いて、それプラスアルファの話なんで。そもそも所有しているアパートがそれを担ってくれます。
でも築古じゃないですか。あ、収支マイナスなところはアパートの収入から補填していただいて、資産価値がある都心の区分マンションを所有するというのはどうでしょうか？
（何を言っているのだ。。。）
えと、、僕は不動産を拡大していきたいので、収支がマイナスなのは、そもそも無いのと、なぜプラスがでているアパートの収入を削らないといけないんですか？？
この上記節税だの年金だの資産価値だの会話を数回繰り返した後、引かないのでその後利回りや家賃下落や融資の話などをロジカルにぶつけたら、やっと諦めてくれました。
営業は根性だ！と教えられているんでしょうが、
間違いなくロジック戦で負けているのに売り込んでくる精神はすごいなと感心しました。僕ならすぐ心が折れます。
ということで長くなりましたが、僕は都心の新築の築浅区分は検討できないという結論に至りました。
結構この手の業者さんの噂は一概には言えませんが、あまり良くないです。
（この業者さんがそうだと言っているわけではないが）
勝手にどこかから電話番号を入手してしつこく電話してきたり、場合によっては会社に電話してくることも（この後もしばらくしたらかかってくるんだろうな～・・会社名は聞かれたが言わなかった）
まあ利回りは悪いですが、一棟なら話は別なので、いつか検討してみたいですが、そこまで融資を引けるほど属性高くないので、いつかやってみたいという展望だけで今日は締めます。
ではまた
