こんにちはわたぞう（@asahitv）です。
先日ブログにも書きましたが、最近ラスト1室の空室が埋まりました！
それはそれで嬉しいのですが、実は家賃もう少し上げれたかな～とちょっと反省しています。今日は収益である家賃のアップについて話をしたいと思います。
※最初に言っておきますが、これは物件やエリアなどによって変わってくる話なので、一例として捉えてください。
わかりきっていることですが、大家業をやる以上は、徹底的に収益にこだわらないといけません。地主で土地も金もあるわい！って余裕の方はいいとして、僕らみたいな土地も金もない事業家（投資家）は少しでも多くの収益をあげるつもりで運営するべきかなと思います。
話は戻してそもそも今回の家賃はどう設定したのか？から本題に入りたいと思います。
家賃をどうやって設定したのか？
まあいたって普通のやり方なんですが、理由はいくつかあります。
- 前オーナーが設定していた金額で決まってなかったので一旦そのままに
- 近隣エリアの競合の家賃と比較をして
- 管理会社や他の近隣不動産屋にヒアリングをした感じで
- 所有物件の他の部屋の家賃との比較
これだけ見ているとまあ普通じゃん！って思うと思います。
ただ本当だったんでしょうか？
まず、上記1に関して言えば前オーナーのやり方でやっていたからとも考えられます。
２～４に関してもそのエリアで勝負するとたしかにそうかも知れません。
実際、最初にその家賃で出して賃貸募集サイトに掲載している時は、まったく問い合わせがなかったんです。でもそれってやり方が悪かったんでは？と思っています。多分後3000円（家賃結構安いです）下げても問い合わせは無かったでしょう。
ということで強気に出ないでなんとなく決めてしまった。
一般的に家賃を上げるにはどうしたらいいのか？
通常はリフォームだと思います。それが一番わかり易いですね。部屋を綺麗にしてグレードを上げることで、数千円～数万上げることも可能だと思います。
知り合いの大家さんは都心だけど、築40年超えの区分マンションを所有していて、入居者がでたので、リフォームそれになりにやった結果、1.5万円も上げることに成功したようです。
僕の物件はそのポテンシャルは無いので、それは現実的ではないと思っていますが、（もしかしたらこれも自分で限界の壁を作っているのかも）
もし上げられたとしてもボロ物件をお金かけて多少家賃があがったとしても、回収ができないのです。
ただ今回自分で客付けをして、リフォームしなくても他のやり方で3000円くらいは感覚として上げられるかなと感じました。
家賃を上げる方法とは？
色々あると思いますが、今回やったみたいな募集方法を変える、募集条件を変える、募集プランを変える
例えば、入居者募集サイトを増やしたことで、そのエリアで探していたわけでない人を集客できる。スーモとかだと具体的にそのエリアで探すし、物件数も多くて埋もれてしまうのでどうしてもそのエリアの競合の家賃とバランスをとるしか無いのかなと思います。
ただ今回の場合で言えばそのエリアでなくて東京都でいくら位の家賃ざっくり探している人も引っ張ってこれるので、他のエリアに比べたらそもそも安いので数千円上げても決まっただろうなと感じます。
募集条件は、ターゲットを広げるなどです。大家さんがよく懸念する高齢者や生活保護者を積極的に受けれることで、入居者層を変えることで家賃アップも狙える可能性もあります。
募集プランは初期費用を安くする、例えば敷金・礼金をとっているのが普通のエリアだったら無くす代わりにその分、家賃で回収する
フリーレントを1ヶ月つけたり家具をつけることで魅力を上げるのもいいかもしれません。このときの数万円が最低更新する前の2年で回収できるとか計算できればそれもアリだと思います。
タイミングも重要だと思います。閑散期より募集するタイミングが繁忙期ならエリアによっては可能性が上がります。
ここまで家賃にこだわる理由はなんでしょう？単純にCF（キャッシュフロー）の話だけでなく物件を売る際も重要なポイントになってきます。
それでも家賃を上げるのが難しい場合は？
通常の住居用以外の使い方やプラスアルファで有効活用する方法で収入を得る方法はないか考えてみましょう。
空き部屋を短期的に人に貸す
民泊やスペースマーケットなどのシェアリングサービスを利用することで空室を1日、2日など短期間で部屋を利用したい方に貸し出すことで、月額固定より高収入になるケースもあります。
空き部屋を物置として貸す
法人・個人向け両方にできると思います。僕も今まで物件探しで見てきた中に賃貸で住んでいる隣の部屋を仕事の資材置き場にしている入居者がいました。このような扱いにすることで想定賃料をあげたりすることができます。先ほどご紹介したスペースマーケットだったり、モノオクなどのサービスを使うのがオススメです。
自動販売機や物置を設置する
空いているスペースがあればそのままにしておくのではなく、自動販売機や物置を設置して別の収入を確保するのも一つです。
自動販売機は各メーカーによってフィーが違うので比較してみましょう。物置はホームセンターに売っているようなものを設置して月数千円で貸せばその分利回りが高くなります。
まとめ
基本的には物件が古くなれば家賃を下げざるえない状況になるかと思います。
特に空室が続いて不安になる気持ちはすごく理解しますが、管理会社や客づけの不動産会社に言われるがままに安直に家賃を下げるのではなく、色々な対策をしてみてそれでもどうにもならなかった最終手段として見直すのがいいでしょう。
ただ空室を続けても一切収入がない状態なので、その際には他の活用ができないのか？検討してみて、状況と比較して対策して見るのがいいでしょう。・
