アラフォーオヤジの明日はどっちだ

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明日を変えたい、人生を豊かにしたいと不動産、リフォーム、経済・節約好きオヤジが突撃体験・調査した奮闘記

不動産投資物件の探し方 基礎 〜物件カテゴリ編〜

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物件探しをする上で、立地もそうですが、

まず考えることはどんな物件を狙っていくのか?

僕はある程度検討してきたので、メリット・デメリットについてまとめて行きたいと思います。

 

目次

 

区分マンションVS一棟

という図式もよく見ますが、細かく分けると以下になります。

 

  • 区分マンション
  • 戸建て
  • 一棟木造アパート
  • 一棟RC・鉄骨アパート
  • 店舗・ビル
  • シェアハウス

 

不動産って幅が広く、土地の借地とか駐車場とかありますが、今回は物件に絞ります。

 

では早速メリット・デメリットを見ていきましょう。

 

物件種類別のメリット・デメリット

区分マンション

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メリット
  • 土地を買う必要がないので物件価格が安い
  • リフォームが安価で済む
  • 立地の良い物件が入手しやすい
  • 駅チカだと賃貸需要が高い
  • 流動性が高いので、売却がしやすい
デメリット
  • 管理費・修繕費がかかる
  • 賃貸中か空室かなので、出てしまうと収入が0になる
  • 共有スペースなどの改修はできない
  • 管理組合によるが民泊ができないなどルールがある
コメント

単身用のワンルームとファミリー向けの物件など幅があるが、比較的初心者がは最初ニ手を出しやすい種別の物件だと思う。都心の方だと利回りが低いが需要があると言える。また共有スペースは全体の修繕費で補修するため、所有している部屋だけ対応するので、費用が抑えられる。ワンルームなどは壁紙一つとっても面積がないので安い。

 

 戸建て

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メリット
  • 区分と比較して一棟まるごとリフォームすることができる
  • 一度済むと長く住んでくれるケースが多い
  • 同じ賃料だと区分マンションより広い部屋を提供できるので差別化できる
  • 管理費修繕費を払う必要がない
  • リフォームして実需層に売却することができる
デメリット
  • 固定資産税がかかる
  • 土地も買わないといけないため、費用が高くなる
  • 築古だと修繕費が高くつく可能性がある
  • シロアリや傾き、道路の状況など調査する必要がある
コメント

戸建て投資は安めに購入してリフォームして貸すなら利回りを高くすることができる。ただ再建築ができるのか?容積率や建ぺい率オーバーしてないのかなど、土地の知識や雨漏りや傾きなどの問題がない、建築の知識も必要になってくる。
そういったことをクリアしたら一棟アパートより安値で手に入れやすいので購入がしやすい。人口減の空き家などが多いエリアなどは注意が必要である。

 

一棟木造アパート

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メリット
  • 共有スペースや外観も含めて改築できる
  • 一室空いても他を賃貸していたら一気に収入がゼロにはならない
  • 仲介手数料や税金などまとめらるので投資効率がいい
  • 広さによっては潰して実需層に売れるので出口が見やすい
  • 集合住宅の中では比較的安く購入できる
デメリット
  • 築古だと改修費が高くなる
  • 災害リスクによる影響が高い(水災、火災、地震etc)
  • 土地と建物を購入するので区分に比べて費用が高くなる
  • 鉄筋マンションと比較すると需要が低い
コメント

区分マンションと比較すると、投資効率が良いといえる。

例えば1K×6部屋があるアパートだとすると、区分の1Kを6つ購入するより、安く済むケースが高く。管理費はかからない(管理会社に依頼する費用は除いて)また固定資産税や購入するにあたっての費用もまとめて一回で済むので良い一方、災害・修繕のリスクや一般的には木造よりRCの方が好まれるので空室リスクが発生する。

 

一棟RC・鉄骨アパート

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メリット
  • 木造と同じく投資効率は区分に比べて良い
  • 対応年数が長い
  • 木造アパートに比べて賃貸需要が高い
デメリット
  • 木造に比べて修繕費が高くつく
  • 土地に加えて、建物の価値があるので、木造アパートより物件価格が高くなる
  • 購入希望者が多く競争が激しい
  • 取り壊しなどの費用が高くなる
コメント

人気のRCマンション条件がいいとすごいスピードで買われていきます。

ただ購入費用が高くなるためある程度資産が無いと難しいので、他の物件から初めて資産を作ってからチャレンジしてみるのが良いと思います。
気をつけるポイントとしては修繕状況。特にEVとか受水槽とか修繕に高くつくもの、また屋上の防水工事がちゃんとしているのか?配管はちゃんとメンテナンスされているのかなど、改修費に余裕持って計画しないと破綻してしまうケースがありますので注意が必要です。

 

店舗・ビル

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メリット
  • 住居用に比べて賃料や保証料など高く取ることができる
  • 内装などは借り手がやるのでリフォーム費用が安く済む
  • 一度入ったら暫く出ていかないので安定する
デメリット
  • 景気による変動が大きい
  • 借り手の商売によっては匂いや汚れの影響が他の店舗にでる
  • 物件価格が高いケースが多い
  • 自分で作るとなると費用が高くなる
  • 融資が受けにくい
コメント

住居用に比べて、景気に左右されるのが大きい点だ。景気が良いときは住居用より多く賃料をとれるため利回りもいいと思うが、長い賃貸経営をするという意味では不景気や災害などで店舗側の経営に左右される。契約も複雑になるので知識が求められる。

 

シェアハウス

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メリット
  • 狭い面積で多くの賃貸人に貸すことができるので利回りが高くなる
  • コンセプト次第では民泊みたいに単発で貸すことができる
  • トイレやお風呂などの設備を少なくできるので費用を抑えられる
  • コンセプト次第では借り手の需要が高くなる
デメリット
  • コンセプトなど特徴をださないと賃貸需要が低くなる
  • 若い人や外人などが多くなるため賃貸期間が短くなるケースもある
  • 色々な人が済むためトラブルになるケースも多い
コメント

成功の秘訣は立地とコンセプトが重要になってくる。女性限定のシェアハウスにするとかルールを設定するなど、経営的視点が居住用以上に求められてくるが、

うまく経営することが出来たら狭い物件でも高い利回りを実現することが可能になる。

 

 

まとめ

不動産投資の経験が少ない場合は、区分マンションや戸建て、木造アパートなどから始めるのがよくあるケースだが、経験を積んで一棟RCや店舗ビル、シェアハウスなど自分のステージや向いている種別の不動産経営をするのが必要。どれもメリット・デメリットがあるので把握をした上で物件選びをしましょう。

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