物件探しをするときには、区分か一棟かみたいなこともあるが、どこの物件を買うか?を決めると思う。
でもどこのエリアがいいのかわからない。
みんなはどこ辺りで探しているんだろう?
今回はその場所選び、立地についてまとめます。
目次
どこのエリアで物件を探すか?
まずは地元や、住んでいる場所から見ていこう!
ある程度価格とどんな物件が売り出されているのか調べたら利回りを計算してみよう。
表面利回りを計算しよう
利回り=賃料(収入)の1年分÷物件価格×100
ででます。
例えば、販売価格2000万の物件で家賃が10万なら
一年で120万の収入なので、
(120÷2000)×100=6%
となり表面利回りは6%となる。
利回りの種類など詳しい事は今回省略するが、投資家や不動産屋が、これ利回りいいね!とかよく話ししている数字はこうして出します。
で、これが良いのか悪いかは一旦おいといて、これを色々な物件でやると大体このエリアの表面利回りはこれくらいだと言う相場の感覚が分かってくる。
うん。良さそうだ!とこのエリアで探すのもいいが、どうせなら他のエリアも調べてみよう。
方法としては次は、隣の駅、そのまた隣の駅など、
同じ路線から都心に上る、下るなどしていくと方法がある。
当然だが、都心に出るほど利回りが低くなる。
なぜか?
当たり前だが、都心は土地が高いので、物件価格が高くなり、それに合わせてそれなりに家賃が高くはなるが、完全比例して上がると借り手がいなくなるために、家賃はそれなりに設定されるので、儲け(利回りが低くなる)が少なくなるのだ。
この記事を読んでいる人の住んでいるエリアが、どこかはわからないが、
もし都心に住んでいる人なら、全く合わない。利回り悪すぎという方もいるだろう。
住んでいるエリアの利回りがわかってきたら
次は、近くの路線や、一度乗り換える路線or北南にある路線などを検討してみよう。
ただどこでもいいわけではなく、僕の基準としてはターミナル駅に乗り換え無しで行ける駅がいいと思う。
僕は東京に住んでいるので、例えば、少し郊外にいったとしても、新宿や池袋に一本で行ける駅とか選んでいる。
そりゃ新宿とかで買えればいいが、高いのでそこは妥協する。買える人は飛ばしてください。
近くのエリアや路線でも希望の物件がない場合
では、近くの路線は探し尽くしたがない場合はどうするのか?
そこのエリアにこだわって探し続けてもいい。ただいい物件が出てこないのにそこのエリアだけ見ていてもつまらないし、なかなか不動産投資ができない。
そうするとエリアを広げるしかない。
エリアを広げるとしてもチェックしたいところがあり、知っている街とそうでない街に分けてみた。
知っている街である(土地勘がある)
- 大学や高校があった
- 遊びに行ったことがある
- 友達や知り合いが住んでいる
- 別荘がある
- 職場がある
多分、上記みたいな理由だとおもう、これなら住んでいるエリア近くでなくても、ある程度はわかるし、わからなかったら知り合いがいたら聞いてみよう。
- どんな人が住んでそう
- 賃貸需要ありそう
- 街に活気がある
- 便利だ
- 自分も住んでみたい
別荘や学校に通っていたとかならある程度わかるかもしれないが、数回いったことがあるくらいだと細かいエリア(丁目)の感覚がないと思うので、聞ける人がいたら聞けばいいし、そういう物件がでたら現地調査に出かけるといい。
同じ駅でも、また丁目や駅より北口か南口かよって全然違うと思うので。
ここで見つかる人はいい。それでも物足りない人はもっとエリアを広げよう
知らない街(土地勘が無い)
ここからは知らない土地を検討するわけだから慎重にならないといけない。
知っている街でも調査は必須だが、特にチェック項目が多くなる。たまたま見つけた物件や、不動産屋から提案された物件で、え?ここどこ?みたいな時はすかさず人工動向など調べる。
基本的な視点としては、将来的な人口減と、賃貸需要があるのかをざっくり調べるためだ。簡単に言うとざっくりしたエリアマーケティングを行う。
ただ、僕はだけど、知っているエリアだけをずっと追い求めていると幅がどうしても狭くなる。以前はそうだったんだけど、今日もいい物件ないなー。また明日はでるかなーって感じだった。
エリアを広げると知らない街も詳しくなるし物件探しの幅が広がると思うので、ある程度慣れたら知らない街も調査してみては?利回りだけを追い求めるわけではないが、もちろん郊外に行くと利回りが高いものがゴロゴロしているので。結局はバランスなので、どっか自分にとっていいところをとる。
さて次は調査方法にいきます。
エリアや駅の調査方法
知らない街の物件に出会ったら良くするのが
・駅の一日の乗降数
まずこれはやります。絶対ではないが、一日5万人くらい超えているとOKラインかなと
どうやって調べるかは、
●●●駅って検索するだけ
世界一一日の乗降数を誇る新宿駅は、
なんと、789,366人/日(降車客含まず)※2018年
https://ja.wikipedia.org/wiki/%E6%96%B0%E5%AE%BF%E9%A7%85
このブログでもデータをまだ一部ですが、路線ごとにまとめた記事作ってます。
そうするとWikipediaが引っかかってくるので、上記みたいなページの大体右側に書いてあります。
自分の路線が微妙で、近くのちょっと田舎な路線に変えた場合、片っ端から調べて、
このエリアあたりからなら大丈夫そうだなとかある程度感覚をつかみます。
・人口動向 統計データ
私は全く検討もつかない違う都道府県の街を見る時は、これを見たりもします。
総務省がまとめたホームページで見ることができます。
https://www.e-stat.go.jp/stat-search/files?page=1&toukei=00200523&tstat=000000070001
これを見ると、空き家率とか見ることができるので、ちょっと田舎すぎるなとか、
街は発展しているけど、空き家が多いので、賃貸需要も厳しいかなとかの判断になる。
あとは以下の細かい所をみていきます。
- 駅前は賑やかか?どんな店があるか?
- 周辺大学、工場はあるか?(ただこれは無くなったときのことを想定しないといけない)
- 部屋の賃料はいくらくらいか?
- 競合は多そうか?
まとめ
まずは自分が興味が持てるエリアを調べて、これくらいのエリアなら利回りや金額がこれくらいだという感覚を養う必要があり、
それからもっと広げるのが狭めるのか、都内に向かうのか、郊外に広げるのかなど調整していく。
最初から利回りだけに引っ張られて知らない土地で勝負は危険。少なくても行ったことがある、知り合いに聞ける状態のエリアがいいと思う。
それに慣れたら知らない街や駅も調査して自分にあった街を検討する。
僕もそうだが、一度決めてもちょこちょこ変わるのが普通だと思うので。その都度調整しながらエリアを選択して物件を探していきましょう。
ただ注意点としてはあまり広げすぎたり、増やしすぎると迷走する場合もあるので、そこは注意しましょう!w