アラフォーオヤジの明日はどっちだ

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明日を変えたい、人生を豊かにしたいと不動産、リフォーム、経済・節約好きオヤジが突撃体験・調査した奮闘記

不動産を拡大していくための戦略をモヤモヤ考えていたら怪しいコンサルタントに出会った話

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こんにちは、わたぞう(@asahitv)です。

 

最近不動産のことで悩んでいます。

僕は現在1棟しか持ってないのですが、これからどんどん拡大したいと考えています。

 

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今はコロナの影響で物件価格が下がり、安い戸建てやアパートがチラチラでてます。

チャンスやん!と目を輝かせたりするのですが、そういう時は必ず融資が厳しくなっています。

 

というか融資が厳しくなると買う人が限られるので値段が下がるという仕組みですね。

不動産をやっている人なら常識なんですが、じゃあどうやって買うの?ってことなんです。

 

そりゃ現金があれば一番簡単です。

お金持ちでない普通のサラリーマンの僕は戦略を練らないとダメなわけです。

 

理想はアパートやマンション

現実は築古戸建てかな~と思っています。

 

なんでそう考えているのか?次の章で話をしていきます

 

どんな物件を探すのか?

まず集合住宅ほしい!って思ったのは、CF的にも修繕的にも効率がいいからです。

 

区分を探している時期がありましたが、6部屋あるアパートをどんと買うのに、

それと同じくらいの収支がある区分を買うすすめるのは時間とお金がかかります。

 

区分は買いやすいですが、外観などで価値を上げるのも難しいです。

それに加え、管理費、修繕費がかかってくるのでCFが苦しくなるのです。とは言え区分を否定してません。結局は物件によりますのでいつかまた買いたい!ってなるかもですが。

まずは集合住宅なら木造かRC、鉄骨かみたいな感じになりますが、木造は耐用年数が22年なので、結構築浅でないと融資期間がどのみち引っ張れない。

そして築浅だと当然だがCFが良くない。(でも長い目で見るとこっちなのかな~)

 

ざっくりですが、表にしてみました。鉄骨・新築などはいれてません。

 

物件 耐用年数 物件価格 CF 融資
築浅木造アパート 22年内 中の下 1桁台の築浅でも何年借りれるんだ?
築古木造アパート 22年超 頭金2.3割入れるか担保つける
築浅RCマンション 47年内 激高 極悪 物件的には借りやすいけど、実績や財力ないと借りれない
築古RCマンション 47年内 古くても高い、築30年くらいだとしても融資期間が短

 

 

これらのことを考えて築古木造を1発目に選んだわけですが、

長い目で見ると短命なんですよね。やっぱり。

 

でもその築古木造だって、頭金を入れるか(そんな金はない)担保をつけて融資をひっぱる。

そのための担保となる戸建てを買うという発想なんです。

 

もちろんこの戸建てもCFが良くないと、そもそもなんのために買うのかよくわからなくなるので、CFと積算価格のバランスが重要なのかなと思います。

 

ただこれに異論を唱えている人もいて、ほしいのは一棟でしょ?

なら無駄に担保となる戸建てなんかを買うより、そのお金を頭金にしたらいいじゃないと言うのです。

 

またその人は担保ゆーても例えば500万の戸建てを買って300万しか評価されなかったって人多いですよーなんて言っていた。

 

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怪しいコンサルタントとの出会い

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以前、物件の問い合わせをした不動産屋さんで融資などの相談もやっている方がいたので無料相談をしてみた。

 

普通はさくっと電話して相談して、あなたなら●●銀行ですね。この物件どうですか?って流れなんだが、どうやらその不動産屋は個人でやっているっぽくて、不動産屋以外にもコンサルタントをしているようだ。

 

で、その方はラインで問い合わせをした後、個人のラインでやりとりしようと言われ、まずライン電話で話すんですが、その時は相談に乗ってくれないんです。

どんな夢なの?どんな物件買うの?みたいなアンケートみたいなことを聞かれてその時は終わり、別日にアポとって今度は顔だしでビデオ電話して相談。

 

なんだか遠回しすぎ!と感じこの人大丈夫かなー?って検索かけたら、バイネームで詐欺だ、ペテンだと悪い書き込みが多かった。

まあペテンでも情報交換は大切だし、書き込みをしている人が無知でやられたのかもと思うし、怪しい流れになったら逃げようと思っていたのでちょっと警戒しながら相談することに。。。。

 

結果から言うと、なにかスクールに入れるのが目的ぽくて騙されるとか強引にPRされたとかはなかったです。普通に質問に答えてくれました。

(まあ基本無料相談といっても何か売りたいものが有るのが普通ですので、悪い印象はありませんでした。やっぱ何事も人の噂だけでなくやってみるもんですね!)

 

話を戻すと、その方は担保となる戸建て購入して、それを担保にする作戦は有りだね。
路線価500万が300万の評価になるってことはあまりないとのこと。

 

ただ時間がかかる手法だよね?(たしかに)

 

その人曰く、ある条件の物件とある銀行との組み合わせで融資を引っ張れるとのこと。

それを早く知って行動したら遠回りしないで早く成長できる。

時間は有限だ!みたいな事を言われました。

あと、手法がわかってきてそれっぽい物件見つけて銀行に打診してもそれが違ったら時間の無駄。それを楽しんでいる人もいるがそれは自己満足でしか無い!と厳しい事を言ってました(たしかに経験だ!と楽しんでいる節が僕にはありました。。w)

 

あとなるべく現金をだしてはいけない!融資を使ってレバレッジをかけられないなら不動産をやる必要がない!と言ってました(それはそうですね)

 

そして、この情報を有料会員に教えているです!(つまり会員になってねってこと)

 

あとはこの担保を出す銀行って限られているんですよね。

やっている人はピンとくると思いますが、Tさんですね。

ただ金利は高し~~。でもそんな事を言っていたら、いつまでも買えないし~~。

 

 

ちょっと話逸れますが、以前通っていた不動産スクールの先生が言っていました。

 

今でこそ、実績が多いので銀行側からお金を借りてくださいと打診されますが、

不動産を始めた20代の頃は信用が全然なかったので、金利の高いO銀行で借りました。

※O銀行は現在年収制限700万~くらいだったと思うので、その当時は緩かったのかな??

 

なんて言っていたから、実績のない今は仕方がないのかな~なんて思ったり思わなかったり、モヤモヤしてます。

 

築古戸建てを買うにしても、今は現金がないので、現金一括というより、融資使いたいし、そうなるとやはり政府系金融機関かな~??どうなんでしょ??

 

結局結論がでずにモヤモヤ手探り~な感じなんですが、ここらへん大家仲間増やしてあーでもない、こーでもないってみなさんと情報交換したいです!

 

ぜひ友達になってください!w

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ではまた

 

 

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