人気エリアなのに販売価格が路線価を下回った相続アパートを現地調査

こんにちは、わたぞう（@asahitv）です。

twitterではつぶやいていたのですが、ここ最近、本業の不動産関係で色々な動きがありました。

本業（IT）の方もバタバタだったので、記事をかけておりませんでしたが、少しづつまとめていこうと思います。

そもそも今年はもう一棟購入という目標を持ちつつも、特に焦っていたわけではないのですが、趣味みたいなものなので、買えなくても物件ばかり見ています。

そんな時、ふと、地元に物件がでました。

僕の住んでいるエリアは不動産投資をするにはあまり利回りが良くなくて

物件自体もそこまででません。（土地がそれなりに高いし、実需が多いです）

なので対象外だったんですが、

めっちゃ気になったのが、

路線価（土地値）を大きく下回っているのです

投資家の人は物件見ているときに、次のようなものよく見ませんか？

• 積算70％、80％出てます！
• 土地値です！
• （土地が）実勢価格レベルです！

でも路線価を大きく割っているのはあまりありません。

田舎の戸建てだったり、再建築不可、道路が問題ある物件はたしかに

売買価格の倍くらいの路線価を出すようなものがありますが、

なにか問題があるわけです。

（ちなみにこういうので問題が少ないのほしいです）

そんな中、路線価もそれなりに高いこのエリアで

路線価を大きく下回っているアパートがあったんです。

ちなみに利回りは9％くらい。

個人的には結構低い。。

けど、ギリかな～～というレベル

本当は11％～くらいほしい。

築30年真ん中くらい。

キャッシュフローが気になりましたが、出口が見えました。

土地が広いので、もしかしたら2棟戸建て建てられるかも・・・という代物でした。

（オー○ンハウスがよくやっている手法）

僕の家からチャリで行ける距離なので、すぐ資料請求したら、

たまたま不動産営業マンが現地に向かっているから挨拶したい

と言ってくれて。

是非！！と色々なものをほったらかして株の桐谷さんバリにチャリをこいで

現地に向かいました。

桐谷さん

着いたらまだ営業マンがいなかったので、しめしめ・・と、アパートの周りや周りの自宅や道路など現地調査を行いました。

アパートはそれなりにボロいけど、全然直せるなってレベル。

そして、土地が広いっていう印象。

ただやはり問題がありました。

資料にも記載していたんだけど、全面道路が2.8ｍしかない。

つまりセットバックが必要（接道面は6～8ｍくらいあるので再建築OK）

その場で、セットバックしたらこれくらい減るだろう？と計算しました。

ただここは土地が広いため、バックしても全然使える代物。

（40～50m3くらいでセットバックありとかで安く売られている物件見ますが、それは再建築の際が大変そう・・・）

ここらで営業マンが到着。

名刺を頂いて早速現地調査をしながら概要を聞いてました。

単身向けの部屋だけど、バス・トイレ別で、よくある1Rよりは広い

満室だったので、部屋は見れなかったけど、ぱっと見、天井が高いので、ロフトありそう。

など外から見た感じ。

エリア的にそれなりに需要があるので、まあ空いても埋まるかなと感じました。

アパートの上モノが無料で更地で売っても得する物件。。

うむ～～ほしい。。。

道路が気になるな～と営業マンに色々話をしていたんですが、

中心線が向かいの家側にあるらしく、

現在の道路の中心線ではないので、おもったより下がらなくてよい。

ということも後でわかりました。

（これ本当にそうって？周りの家と道路を見るとなんとなくわかります。詳しくは役所へ）

ちなみに、なぜこれが安いかというと、相続関係なようで、早く売却をしたいといういわゆる投資家というより元から土地を持っていた両親がアパートを立ててなんとなく運用をしていたという感じだったぽい。

で、ご両親がなくなり、相続人が複数人いたので分けることになったようだ。

こういうのは比較的安いケースが多い。

めっちゃ寒い日だったので、そこから営業マンの止めている駐車場まで歩き、

車の中で話をすることになり、

物件について色々聞いてましたが、問い合わせが多く、違う業者からは元付けに1件入っているが、融資がだめになった。

2件目が入りそうという情報が入った。

とりあえず、買付用紙をもらって、家に帰った。

ほしいほしい。。

ただ僕の中でもう一つ大きい問題があった。

値段が高いのである。

高いといっても土地からすると安いのだが、

僕が持っているアパート2軒分より高い金額だ

正直ビビる。

今までもその価格帯は検討してなかった。（そのレベルではないと思っている）

だが、知識は得て損をしない物件だ。

いける！

やれる！

まわせる！

そんな根拠のない自信が後押しして

買付を出しました

価格は安いのに、100万ほど指した。

と同時に融資も不動産屋さん経由で出した。

まあ路線価をわっているし、このエリアは人気だから大丈夫だろう！

（ちなみに後で聞いたが、先方はちょっときついけど前向きに検討するとのこと）

これで一気に拡大だ！

借金の額が一気に増えるのはちょっとあれだけど、

ここを通らないと拡大はできん！！

勝負どこや！

よしやったる！頑張るでワイ！！！

そう心に強く誓った・・・・・。。

そして二日後、

営業マンから電話がかかってきて

口から次の言葉が出た。

（指値通ったかな・・・ごくり）

あ、すいません。。

3行とも融資降りませんでした・・・・

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・。orz　　　←ぼく

・・・・・・・・・・・ではまた