こんにちはわたぞう（@asahitv）です。
皆さん自分の不動産物件で空室対策やリフォームをする前にペルソナ設定してますか？
以前書いた空室の埋め方の記事の最初の方にも書いたが、策を練る前にどんな人が入ってくれるのか？
これを考えないと全く違った対策になってしまうからなんです。
ペルソナとは
まずペルソナ？なんやそれ？という人もいるかもしれません。
一言でいうとターゲット像を明確にすることです。
仕事でサービスや商品の企画など行う人はやったことあるかもしれませんね。
私で言うとWEBのサービスを作る際には必ずではないが、どんな生活や背景のユーザーがどんなきっかけや流れでサービスを使うのか？普段何しているのか？など必要に応じて作成します。
WIKIによると以下のようらしい。
企業が提供する製品・サービスのもっとも重要で象徴的なユーザモデルのこと。そのモデルを作ることをペルソナデザインという
大家業に置き換えて言うと、どんな人が入居してくれるかモデルを作ってその人を分析しようってことなんだねえ～
なぜ不動産業（大家業）にペルソナが必要なのか？
実は買う前からある程度はやることですが、物件の購入する前は、ここらへんのエリアは大学が多いから学生の需要がある、○○町は駅から遠いけどファミリー層の需要がある、工場が近いのでそこで働く人の需要があるとかなんとなく、どんな人が住むだろうなくらいは考えているかと思います。
ただこの人たちがどんな趣向をしていてどんな行動をしていて、どんな本を読んでいるのか？までは考えないですよね？
なぜそこまでやる必要があるのか？
まずそもそも、そこまで落とし込むと意外に、想定していたユーザー（入居者）が違っていたという気づきが生まれるケースもあります。
また年齢や性別、どんな学校や会社に努めているのか？生活実態まで想定することで必要なものや不要なものが見えてくるからなんです。
例えば、ざっくりですが、独身、女性、30代、彼氏なし、出版社勤務 だとしましょう。
出版社だと忙しい、料理も作ってられない。休日はゆっくり寝ていたい。という行動が見えたとしましょう。
そうしたらキッチンリフォームに手をかけず、スーパーやコンビニ近い（あれば）とかをアピールしたほうがいいし、でも家にいる時はゆっくりできるように、お風呂をリフォームしたり、照明をおしゃれなものにしたり。
など何か対策をするにしても闇雲にすべて行うということがなくなるからです。
ただ、ペルソナは代表的な人を設定するんですが、一人でなくてもいいのです。
入居者って色々なので、4パターンくらい作ると理想かもしれません。
大学生 22歳 男性 独身 地方出身 休日は友達と遊ぶ 年収：120万
会社員 32歳 女性 独身 休日は友達と女子会をやる 年収：360万
無職 56歳 男性 独身 生活保護 休日は近くの公園で散歩 年収：150万
個人経営 37歳 男性 独身 ライター 休日は家で寝ているか友達と飲みに行く 年収： 年収：450万
もっと詳細に設定は必要だが例えばこんな感じ
不動産投資におけるペルソナのやり方
まずはさっきみたいにどんな人が住みそうか考えてみましょう
4パターンやるなら、タイプの違う人を設定したほうがいいです。
用意する項目の一例
※必要に応じてアレンジしてみてください
- ビジュアルイメージ写真
- 氏名
- 家族構成
- 性別
- 年齢
- 現在の居住地
- 趣味
- 職業
- 職場・学校
- 休日の過ごし方
- 年収
- 好きな雑誌・メディア
- 引っ越す理由
- 引っ越し先の候補
- どうやって部屋を探すのか
- 譲れない部屋の条件と妥協できるポイント
上の項目は一言、二言くらいで
下の項目は細かいストーリーを文章でまとめる
注意点
なるべく客観的な入居者を設定することだ。設定していくうちに自分の理想になったり、住んで欲しい人になるのはNGだ。できれば物件を知っている友達や家族に見せて意見をもらいましょう。
設定していくうちに、これは無理があるなと思ったら修正を繰り返すのが重要です。
画像荒いのですが、僕はこんな感じで作っています。
まとめ
どうでしたか？ちょっと手間だけど具体的なターゲット像を設定することで自分の頭の中も整理できそうじゃないですか？
職場が○○○だからこの線を使い、ここらへんの不動産屋に問い合わせるかも。とか作りながら新しい発見ができるかもしれません。
またターゲットが望んでいること、そうでないものが出てきたら、それにあったリフォームや空室対策も見えてくるのではないでしょうか？
大家さんとして無駄のない費用対効果がある対策に絞るといいかもしれません。
それに人口減による空室が増えているこのご時世、今までのようになんとなく人集めしてて人が集まる時代は終焉を迎えました。
他の大家さんと差別化を図るために一歩先の行動をして一室でも空室を埋めましょう。
