こんにちは今日はすごく嬉しいわたぞう(@asahitv)です
先日書いた記事の方から無事契約書をいただきました!!!!!
なんだか色々ありました。
そもそも、2月中旬からはじめていたので、かれこれ約2ヶ月か・・。
ただ管理会社に任せっきりだったら、まだ決まってなかったし、半年や1年くらい放置でもおかしくなかった。。。(なんせまだ1件も紹介してもらってないので)
なぜ2ヶ月で決まったか。結論から言うと、
大家(ぼく)が入居者を探したからだ
色々やったがこれに尽きる
人によっては、それ大家の仕事じゃなくない?と言う人もいるだろう。
ただ自分で入居者を見つけてきたのでなんだろう?はじめて仕事をとってきた新卒営業くんみたいな気持ちになっている。
むしろこれからが勝負になってくるんだろうけど今は「達成感」でしかないです。
以前の記事でも書いたが契約になったので今回は今までの経緯も含めてまとめます。
前オーナーからの経緯
この物件は前オーナーが自主管理でやっていてエリアの客付け会社複数社に依頼をして、任せていた。
でそのせいなのか、綺麗にリフォームしていたにもかかわらず、全然問い合わせが無かったらしい。そして1年半以上空室だったようだ。
そもそもなぜここまで反響がないのか?
それは競合が多いエリアに加えて、僕の物件がそのエリアに住みたい人の需要に合ってないんではないか?と僕は感じている。いや感じだした。。。
外観も古いアパートって感じで、エリアが違えば問題ないのかもしれないが、そのエリアで同じ条件だと興味を持たれない。なのでお金が溜まったら外壁でも塗ってイメージを変える必要もあるかもしれません。もしくはお金かけないで別のことで勝負するか。
僕は購入時にそれなりに勉強していたし(していた気だけ・・)、なんとなくリフォームや不動産屋への営業が出来る!と初心者丸出しの自信があったので、埋められると確信していた・・・・それが間違いの始まりだと後ほど気がつくのである。。
アパートを購入してから実際に運営してみて
管理会社も依頼して、ネットに掲載して、さーて今までと違ってちゃんとしたから少しは問い合わせがあるはず!
と甘く考えていました。
ところが
全く反響がない。。
そこでリフォーム(お金がかからないちょっとしたこと)してみたりマイソクを自分で作ってみたり、不動産屋さんにも問い合わせたり、写真変えてもらったり、キャッチ考えたり色々なことをしました。
ただ、本当に若干かすったような話はあったが全然効果はなかった。
しかも繁忙期なので、管理会社の反応も徐々に悪くなってきて、
いちいち指示出しをするのが嫌and申し訳ない感じになってきた。
自分で好きなキャッチにして写真も変えて~とか自由にできないかな~と思いだしました。
なにかいい方法はないかな~とネットで検索していたら、大家さんが直接募集するサービスをいくつか見つけました。
大家が直接募集するサービスとの出会い
早速自分で物件の特徴を入れまくったキャッチと写真を登録した。
閲覧数は上がるが、問い合わせに繋がらない。。。
詳細ページを見てもらうためのタイトルと一枚目の写真がとにかく重要だと思っていたので、タイトルや写真は閲覧数と問い合わせを見ながら僕は諦めずにちょこちょこ変えていった。
そのうち、問い合わせが増えてきた。
最初は変な人ばかりで、詳細教えて下さいとざっくりきたので、返すとレスなし。
電話番号教えるから、詳細教えてと言ってきた方は、ものすごい勢いで自分の置かれている状況をマシンガントークで、コロナで仕事無くなった、今とりあえずウィークリーマンションに移動してきたが高い。これから住む場所がない、単身用の物件なのに、彼女と同棲したい、保証会社の審査が通らないとか色々な事を言ってきて、うちは単身用ですよ。っていったらパタリとレスが無くなったり・・・・・
正直、そういうサイトからの問い合わせは普通のスーモやホームズみたいなところからの問い合わせよりちょっと変わった人が多い印象でした。(もちろんちゃんとした人も多い)
コロナショックの恩恵を受けたか?
以前の記事でも書いたがコロナショックによる景気減退を受けて、皆安いところに移動している気がして、
4月に入ってから問い合わせが激増
リアル店舗にいきたくない、行きたくても閉まっている?とかも原因もありそう、、
あるサイトに問い合わせをしたときには運営者が今めっちゃ忙しい、問い合わせが増えたと言ってました。
もしかしたらコロナが無ければ未だに決まってないかもしれないが、とにかく決まったので今はホッとしている(既存の入居者の方がでていきませんように・・・・・)
先の見えない世の中なので、何がこの先起きるかわかりませんが、最近地震も多いし。。。
1年半以上決まらなかった部屋が2ヶ月で決まった訳
なんと言っても大家直募集のサイトで集客したことだと思う。
しかも反応があまり無いときも諦めず、サービスに掲載して放置ではなく、ABテスト(WEBの世界では2パターンページを作ってシステムを使い同時期に異なったページを表示してどちらが効果があったかテストする)
みたいにキャッチや写真の順番を変更して反響を見たりしていたのが成果に繋がったのかもしれません。
ブログ運営と一緒で、アクセスが無くても諦めず試行錯誤して書き続けているうちにアクセスが伸びるのと近い感覚です。(僕はまだまだだけど。。。。。orz
後は、最低限部屋の掃除をして、照明変えたり、芳香剤置いたり、DIYで押入れをクローゼット化したりすることや、ネットに掲載する写真も角度や色の加工まで細かくこだわった。WEB掲載する順番もだ。
まあこういうのがどこまで影響したかわからないがやらないよりやったほうがマシってかなと思います。
管理会社にもこまめに連絡して、満室経営のこだわりを出して是が非でも決めたいです!!!!って気持ちを伝えていた(伝わったかわからないけどw)
ちなみに結果若い入居者になったが、ターゲットはだいぶ広げて、高齢者、生活保護者、外国人の方も受け入れる方針にした。
入居者決まらない、空室が多い、競合大家が多い、これはどうにもならないとか悩んでいる方は、考えられる色々な方法を試してみるといいかもしれません。
実際に過去に載せた記事のアイディアは色々試したものが多いです。参考にしてみてください。
最後に
正直金額(家賃)にしたら大したことないし、大家が客付けかよ!もっといい物件探しな!とか意見もあるかと思いますが、なんていうのか、物件購入したときも達成感は合ったが、不動産経営の成功体験がはじめて一つ体験できたって感じです。
またこの経験が今後既存や新規の物件でも活かせるといいなと思います。
僕は本業も営業でないので、間接的にお金は生み出しているかもしれないが、入り口の収益を上げる経験はあまりないので、こうやって自分で勝ち取った実績は本当に嬉しいです。
いい立地のいい物件は黙っていても入居すると思います。
僕はあえて安くて古い物件を買って高利回りを出そうとしているので、それをカバーする為に人より大変になるのは当然だと思っています。
そして、どんな物件でもアイデアと工夫をすれば成功するのが不動産だと思っているので(まあ買った時点でどうにもならないケースも多々ありますが・・・)、こういった工夫を一つ一つして大家のレベルを上げていきたいと思います。
あ、、、でもブログに書くネタが少し減りそう・・・・・