【戸建物件】買付から数日後の営業マンとのやりとりが思いもよらない結果になった

こんにちは、わたぞう（@asahitv）です。

先日の記事で書いた内見から次の日、

営業マンから電話がありました。

 今回は僕と営業マンのやりとりを会話形式でお届けします。

もしもしわたぞうです

昨日はどうもありがとうございました

早速ですが、昨日の買付元付け業者にだしました

早速ありがとうございます。先方の雰囲気どうでした？やはりあいだを取る感じになるんですかね～

いえ、買付通りました。

え！！？？

え・・・？一発OKですか？

はい、問題ございませんでした。どうやら売主さんわたぞうさんのことを気に入っていて、元から安い価格設定していたので下げても10万円くらいを想定していたのですが、いい人だったので是非とのことです

もちろん、最初はもっと高い値段で！って話をされましたが、お金がないと私交渉しました

まじっすか！うれしいです！ありがとうございます！（さらっと交渉してくれるなこの人。。）

この営業マンの方、すごいやり手というか、ちゃんと交渉をしてくれる。

普通は仲介手数料も下がるので、あーだこーだ話しながら着地点を決めるのですが、

面倒でさくっと決めたかったのか、面倒なやりとりはせずサクッと交渉しれくれたのである。

もちろん今後も貴方の元で不動産買います！アピールは散々させていただいた。（不動産投資を始めてから、初めて良い営業マンだなと感じた人だった）

ただ条件があります。今回2週間後に決済をしたいらしく、今回の事例だと融資が難しいと思われますので、現金のみになります

え？なんでそんなに急いでいるんですか？

それが、、売主さんのお孫さんが生まれるそうで、それまでに決済をしたいようなんです。

あ～なるほど、出産祝いとか送りたいんですかね～？

さあ、そこまではわからないんですが、タイミング的にはその可能性が高いですね。

（僕は知っていた。 嫁が内見時に、売主さんと会話をしていて、娘さんと息子さんの子供がそろそろ生まれそうだということを。 なのでそれはハッタリでなく本当なんだなと思っていた。）

そこらへんの事情も聞き出していた嫁ナイス！（そんなつもりは本人になかったと思いますが）

僕は今回、築古＆金額も低いので公庫を考えていたが、

最悪現金でもいけます！とは伝えていた。

現金という条件にはなりますが、それでも良ければ先方に伝えます

いきなり電話がかかってきて、現金は覚悟していたが、公庫に回して評価を見たいとも考えいたし、やはり今後のことを考えるとなるべく現金は残しておきたかった。

ただ考えている時間はないと感じた

わ、、、わかりました。現金で良いので、売主さんと進めてください

承知しました。購入金額より評価がでてますので売主さんの気が変わらないうちに話を進めます

よろしくおねがいします

あ、売買代金以外の費用の詳細も合わせてご連絡ください

売主さんが必要書類が届いてから金額決定するので、少々お待ち下さい

わかりました

と言って電話を切った。

それから1週間しても連絡がない。。。

ただ急かしても仕方ない。

基本的にはOKいただいているのですが、

他にも買いたいと言っている人もいて、満額現金で買いたい！なんて人が現れたら

そっちに流れるよな～とか色々考えてしまって、その証拠にその期間まだネットでは販売情報がでている。。。（契約にもなってないのでそれはそうなのだが）

連絡が取れていない、この期間はずっとワクワクとモヤモヤが交互に訪れる時間でしたが、まあ最悪仕方がないと割り切ろうと考えていました。

ではまた

また朝からバタバタ。家族揃っての内見！物件と売主さんと営業マンとの出会い

こんにちは、わたぞう（@asahitv）です。

先日見つけた物件ですが、内見しに行く日になりました。

当日一人でバイクで向かおうと思って嫁さんにも許可をもらっていたんですが、

朝起きてふと急に、

嫁さんと子供に悪いな

と思いました。

最近平日は遅くまで働いていて子供とも遊べてなかったし、

育児も任せてます。

その上、土日はコニュニケーションセミナーとか行って、

物件まで見に行く。

これは流石によくないなと考えた僕は

家族を急に連れて行くことを考えました。

物件の近くで子供が遊べるところを探し、ルートを検索し、

あと1時間後にでないと不動産屋さんとの待ち合わせに間に合わないってタイミングで

家族を叩き起こしました

（こっちのほうが悪い・・・？）

僕が叩き起こしてますが

寝ぼけている嫁さんに対して子供の遊び場を即興プレゼン。

最初、ん～～～とか言っていた嫁が

遊び場と時間を言うと、急に覚醒して、よし！いこう！と言って

子供も叩き起こしてバタバタとでかけることになりました。

（なんでいつもこんな予定が立てられないんだろう・・・・）

車で1時間20分くらいのところにある埼玉県某所

遊びにはいったことがあったので、全く知らない土地ではなかったですが、

今回は住宅街だったので、へ～こんな街だったんだ～。意外に家が多いな～とか思ってました。

飛ばして向かったのですがやはり15分の遅刻。

僕だけ先に現地に向かい、（家族は後で向かうといって車をとめたコンビニに入っていきました）

現地には売主さん、営業マンがすでに到着して話をしている。

平謝りし、早速家の中に入りました。

入って第一印象としては、

結構綺麗だなと

築40年超えていたし、ボロばかりみていたので、

結構きたないだろうなーと思っていたけど、何なら壁紙とか張替えてました。

売主さんのお母さんが住んでいたので、そのタイミングでリフォーム。

今回売る際も最低限リフォームしたほうがいいと不動産屋に言われてしたようでした。

心のなかで僕はリフォームしたか・・・と考えておりました。

というのは直近でリフォームしている場合は、その分のっけてくるので、値下げ交渉が難しいことがあるので、あまりポジティブではありませんでした。

その後も売主さんが折角いるので、写真を取りながら、細かいところをヒアリングしてました。

あと、投資物件でない場合は、売る家だとしても自分が長く住んでいたものなので、

お金的な話ではなく心情が重要だと感じたため、家への思い出なんかも聞いてました。

見ているとちょこちょこ直す箇所はあるにしても、ちょこっといじれば住めるレベルだし、古さが僕にとってはレトロになるようなテイストだったので、一気に気に入りました。

今の家が無ければ自分が住んでもいいくらい。

値段も安かったので、

買いたい！

と思ってみてました。

その後、嫁と子供が到着

子供は知り合いの家に遊びに来たと思っているのか、

家の中で走り回り、売主さんにいきなりここの家楽しい！とか馴れ馴れしく話かけている。。。

なんなら売るために綺麗に貼り直した障子にぶつかって、優しそうな顔をしている売主さんが危ないよ～と言いながら障子を守っている。

その表情は、何しに来たんだ？家を壊しに来たのか？とも見えた

マジカ～～やべえ。

（関係性がわるくなる～～～～。。心情が～～印象が～～って心の中で思い）

家族を連れてきたことを少し後悔してました・・・・・・

でもその後悔はすぐ解消されました。

嫁も子供に注意しながら、ここらへんどんな方がいるんですか？とか気さくに売主さんに話かけている。

それまでちょっと緊張というか表情が固かった売主さんでしたが、

小さい子供と気さくな嫁を見て、急に口数が多くなり、プライベートな話も結構聞かせてくれました（恐らくだけどこれが結果いい方向に転んだと思っている）

ナイス嫁＆子供ｗ

（ちなみに後で聞いた話だが、嫁は売主さんの出身地まで聞いたらしく、僕の知らないところで井戸端会議が始まっていたそうな）

部屋を見ながら、ここは直す、いくらくらいかなとざっくり計算した僕は、
物件を見に行く前にエリアの家賃相場と賃貸需要もみて、想定利回りも出していたので、いける！！とシックス・センスが発動した僕は、この時点で買付を入れようと考えてました。

ちなみに、事前に駅周辺の不動産屋に電話して家賃相場と需要の認識の答え合わせは済ましてました。

不動産屋には、買いたいとはここでは言わずに、

買付だすなら今日明日には出しますとふくませたことを言って

別れました。

売主さんには手を入れられており素敵な家ですね。ご縁があったらよろしくお願いしますと言って別れました。

この後、恒例の駅まで歩いて駅までの距離と雰囲気を知るってことをしたかったのですが、嫁が「は？歩きたくない。車で行けば？」（それじゃあ意味ないのよ・・）と言うので、泣く泣く車で駅周辺を回って雰囲気だけ掴みました。

その後、本題！？の

子供が遊べる公園に向かいました。

ここはここですごく楽しく、

最近コロナであまり外にでかけてなかったので、いい気分転換になり、

やはり家族連れてきてよかったな～と思いました。

単純にそう感じたけど、

やはり家族あってこその大家業なので、現地調査をするにしてもうまく両立することがいいなと改めて感じました。

これこそ一石二鳥！！

家に買える最中、子供が寝たあと車の中では嫁と作戦会議。

嫁に買いたい旨伝えて、

この金額だとどうかな？いや、それは値切り過ぎじゃ？

でも一回指してみたい！融資？現金？そんな金あるの？

とかそんな話をしながら帰りました。

家に着いたら早速、営業マンに買付を送り、

元々安かったけど、20％OFFくらい指して連絡を入れました。

回答としては、

「ん～～。ちょっと難しいかもしれない・・・」

「出したばかりだしおそらく値下げは10.20万程度じゃないかなと思うけど、

今日売主さんにあったのは良かったかもしれない。ご家族ともお話されてましたしね」

「一旦だしてみますよ！なんとか交渉してみます」

と言ってくれて電話を切った。

こうして有意義だった長い一日は終わりました。

子供は朝から叩き起こされて、長い時間車に乗って、公園で遊びまくったせいか

爆睡してました。

ではまた

【現地調査】急に平日休みになったので、物件探していたら気になる戸建てを見つけた

こんにちは、わたぞう（@asahitv）です。

2週間も前の話なんですが、

その日は急に有給を取ることになりました。

所属している会社は期限つきで、ちゃんと有給消化しないといけないようになっているので、案件を調整してでも休まないといけないのです。

期末ということもあり忙しかったのですが、前日に明日休もうと決め休みにしました。

そんな感じで休みになったので、予定などなく朝ぼけ～としてました。

心のなかでは折角の平日休みなのに、もったいないな～。。と感じてました。

平日できること、、、なにか今日できることないかな～～と。。ぼけ～っと考えておりました。

その時ひらめきました

あ、物件探して見に行きたいｗ

なんで急にそんなことを考えたのかわかりませんが、

早速物件サイトを見ました。

今回はアパートではなく戸建てです。

元々アパートを探す前は戸建てを探しており、

たまに同時進行でみておりました。

以前からチェックしていた埼玉県郊外の某市にある

物件にふと目が止まりました。

見てみたい！と急に思った僕は早速資料請求をします。

業者から早速連絡が来たので、資料に目を通して

まだでてから1W半くらいしか経ってないというので、すぐ見たい！と思って

担当の方に連絡をとるのですが、その方も当日予定があったので、

なかなかうまく連絡がとれない。

もう居ても立っても居られないので、動いてまえ！と

バイクに乗って外に出ましたが、

そこは家から1時間20分くらいする場所。

住所はわかっていたので、現地にはいけるのだが、どうせ中は見れない。。

この日は木曜だったので、一度ちゃんと連絡とって土曜まで待てば流石に

中も見れるかと思い（空室です）

結局、走り出したバイクを止めることは出来なかったので、

近くの本屋に行って、数冊本を買って帰りましたｗ

その夜やっと担当と連絡がついて、

土曜日に内見することになりました。

しかも面白いことに売主さんも来るというのです。

物件の内見しに行って、売主さん立ち会いは初めてです。

なんだがマイホームを購入するような感じ。

どうも話を聞いていると、投資物件ではなく、

マイホームとして売主さんがずっと住んでいた家らしく、

後で聞いた話ですが。直近は売主さんのお母さんが終の棲家として過ごしていたそうです。

この急に出会った物件はこの後、

大きく関わることになります。

今日はここらへんまで

ではまた

またまた波乱。いつになったら落ち着くの？コロナの影響か？退去発生！

こんにちは、わたぞう（@asahitv）です。

はあ～～って

出だしからため息が出てしまいます。

年末に決まった入居者のから退去希望の連絡がありました。

つか、、

3ヶ月くらいしか

住んでいないことになる。。。

最初の月はフリーレントなんで、仲介手数料で飛んでしまうわい～～。

どうやらなにかの事情で

実家に帰る

そうです。。。

まあこのご時世だしなとは思うのですが、

本当かどうかは置いといて、なかなか満室が落ち着かないです。。。

この物件はどうしても僕を落ち着かせてくれない。

問い合わせは少ないけど、結果空きは短いので、需要はあるけど、とにかく手間がかかる。休んでないで修行しろってことか。色々経験値が上がります。

うちのアパートは若い方が2名（今回の方を含めて）いらしゃるのですが、

たまたまなのか色々なイベントを立ち上げてくれる。。。

他の住民の方はほとんど住んでいるのかわからないくらい

何も起きない。。いや連絡すらない。

ある程度年齢を重ねている方の方が腰据えて住んでくれるのかな～。

それとも若い方と物件との相性がよくないのか？

はたまたよく言われているウチコミやジモティ経由だとどうしても質が低くなってしまうのか？（まあこれはありますｗ）

ともかく凹んで呆然とはしてられないので、

管理会社からの退去連絡のメールをみた5分後には入居者募集媒体復活して、

手当り次第声かけまくってましたよ。ええ。。（これがいけないのか？ｗ）

とにかく時期としては人が動く時期なので、できることをやっていくしかありません。

がんばります！！

ではまた 

人気エリアなのに販売価格が路線価を下回った相続アパートを現地調査

こんにちは、わたぞう（@asahitv）です。

twitterではつぶやいていたのですが、ここ最近、本業の不動産関係で色々な動きがありました。

本業（IT）の方もバタバタだったので、記事をかけておりませんでしたが、少しづつまとめていこうと思います。

そもそも今年はもう一棟購入という目標を持ちつつも、特に焦っていたわけではないのですが、趣味みたいなものなので、買えなくても物件ばかり見ています。

そんな時、ふと、地元に物件がでました。

僕の住んでいるエリアは不動産投資をするにはあまり利回りが良くなくて

物件自体もそこまででません。（土地がそれなりに高いし、実需が多いです）

なので対象外だったんですが、

めっちゃ気になったのが、

路線価（土地値）を大きく下回っているのです

投資家の人は物件見ているときに、次のようなものよく見ませんか？

• 積算70％、80％出てます！
• 土地値です！
• （土地が）実勢価格レベルです！

でも路線価を大きく割っているのはあまりありません。

田舎の戸建てだったり、再建築不可、道路が問題ある物件はたしかに

売買価格の倍くらいの路線価を出すようなものがありますが、

なにか問題があるわけです。

（ちなみにこういうので問題が少ないのほしいです）

そんな中、路線価もそれなりに高いこのエリアで

路線価を大きく下回っているアパートがあったんです。

ちなみに利回りは9％くらい。

個人的には結構低い。。

けど、ギリかな～～というレベル

本当は11％～くらいほしい。

築30年真ん中くらい。

キャッシュフローが気になりましたが、出口が見えました。

土地が広いので、もしかしたら2棟戸建て建てられるかも・・・という代物でした。

（オー○ンハウスがよくやっている手法）

僕の家からチャリで行ける距離なので、すぐ資料請求したら、

たまたま不動産営業マンが現地に向かっているから挨拶したい

と言ってくれて。

是非！！と色々なものをほったらかして株の桐谷さんバリにチャリをこいで

現地に向かいました。

桐谷さん

着いたらまだ営業マンがいなかったので、しめしめ・・と、アパートの周りや周りの自宅や道路など現地調査を行いました。

アパートはそれなりにボロいけど、全然直せるなってレベル。

そして、土地が広いっていう印象。

ただやはり問題がありました。

資料にも記載していたんだけど、全面道路が2.8ｍしかない。

つまりセットバックが必要（接道面は6～8ｍくらいあるので再建築OK）

その場で、セットバックしたらこれくらい減るだろう？と計算しました。

ただここは土地が広いため、バックしても全然使える代物。

（40～50m3くらいでセットバックありとかで安く売られている物件見ますが、それは再建築の際が大変そう・・・）

ここらで営業マンが到着。

名刺を頂いて早速現地調査をしながら概要を聞いてました。

単身向けの部屋だけど、バス・トイレ別で、よくある1Rよりは広い

満室だったので、部屋は見れなかったけど、ぱっと見、天井が高いので、ロフトありそう。

など外から見た感じ。

エリア的にそれなりに需要があるので、まあ空いても埋まるかなと感じました。

アパートの上モノが無料で更地で売っても得する物件。。

うむ～～ほしい。。。

道路が気になるな～と営業マンに色々話をしていたんですが、

中心線が向かいの家側にあるらしく、

現在の道路の中心線ではないので、おもったより下がらなくてよい。

ということも後でわかりました。

（これ本当にそうって？周りの家と道路を見るとなんとなくわかります。詳しくは役所へ）

ちなみに、なぜこれが安いかというと、相続関係なようで、早く売却をしたいといういわゆる投資家というより元から土地を持っていた両親がアパートを立ててなんとなく運用をしていたという感じだったぽい。

で、ご両親がなくなり、相続人が複数人いたので分けることになったようだ。

こういうのは比較的安いケースが多い。

めっちゃ寒い日だったので、そこから営業マンの止めている駐車場まで歩き、

車の中で話をすることになり、

物件について色々聞いてましたが、問い合わせが多く、違う業者からは元付けに1件入っているが、融資がだめになった。

2件目が入りそうという情報が入った。

とりあえず、買付用紙をもらって、家に帰った。

ほしいほしい。。

ただ僕の中でもう一つ大きい問題があった。

値段が高いのである。

高いといっても土地からすると安いのだが、

僕が持っているアパート2軒分より高い金額だ

正直ビビる。

今までもその価格帯は検討してなかった。（そのレベルではないと思っている）

だが、知識は得て損をしない物件だ。

いける！

やれる！

まわせる！

そんな根拠のない自信が後押しして

買付を出しました

価格は安いのに、100万ほど指した。

と同時に融資も不動産屋さん経由で出した。

まあ路線価をわっているし、このエリアは人気だから大丈夫だろう！

（ちなみに後で聞いたが、先方はちょっときついけど前向きに検討するとのこと）

これで一気に拡大だ！

借金の額が一気に増えるのはちょっとあれだけど、

ここを通らないと拡大はできん！！

勝負どこや！

よしやったる！頑張るでワイ！！！

そう心に強く誓った・・・・・。。

そして二日後、

営業マンから電話がかかってきて

口から次の言葉が出た。

（指値通ったかな・・・ごくり）

あ、すいません。。

3行とも融資降りませんでした・・・・

・・・・・・・・・・・・・・・・・・・。orz　　　←ぼく

・・・・・・・・・・・ではまた