【大家やるべき】空室対策やリフォームする際に最も必要な「ペルソナ設定」とは

こんにちはわたぞう（@asahitv）です。

皆さん自分の不動産物件で空室対策やリフォームをする前にペルソナ設定してますか？

以前書いた空室の埋め方の記事の最初の方にも書いたが、策を練る前にどんな人が入ってくれるのか？

これを考えないと全く違った対策になってしまうからなんです。

ペルソナとは

まずペルソナ？なんやそれ？という人もいるかもしれません。

一言でいうとターゲット像を明確にすることです。

仕事でサービスや商品の企画など行う人はやったことあるかもしれませんね。

私で言うとWEBのサービスを作る際には必ずではないが、どんな生活や背景のユーザーがどんなきっかけや流れでサービスを使うのか？普段何しているのか？など必要に応じて作成します。

WIKIによると以下のようらしい。

企業が提供する製品・サービスのもっとも重要で象徴的なユーザモデルのこと。そのモデルを作ることをペルソナデザインという 

大家業に置き換えて言うと、どんな人が入居してくれるかモデルを作ってその人を分析しようってことなんだねえ～

なぜ不動産業（大家業）にペルソナが必要なのか？

実は買う前からある程度はやることですが、物件の購入する前は、ここらへんのエリアは大学が多いから学生の需要がある、○○町は駅から遠いけどファミリー層の需要がある、工場が近いのでそこで働く人の需要があるとかなんとなく、どんな人が住むだろうなくらいは考えているかと思います。

ただこの人たちがどんな趣向をしていてどんな行動をしていて、どんな本を読んでいるのか？までは考えないですよね？

なぜそこまでやる必要があるのか？

まずそもそも、そこまで落とし込むと意外に、想定していたユーザー（入居者）が違っていたという気づきが生まれるケースもあります。

また年齢や性別、どんな学校や会社に努めているのか？生活実態まで想定することで必要なものや不要なものが見えてくるからなんです。

例えば、ざっくりですが、独身、女性、30代、彼氏なし、出版社勤務　だとしましょう。

出版社だと忙しい、料理も作ってられない。休日はゆっくり寝ていたい。という行動が見えたとしましょう。

そうしたらキッチンリフォームに手をかけず、スーパーやコンビニ近い（あれば）とかをアピールしたほうがいいし、でも家にいる時はゆっくりできるように、お風呂をリフォームしたり、照明をおしゃれなものにしたり。

など何か対策をするにしても闇雲にすべて行うということがなくなるからです。

ただ、ペルソナは代表的な人を設定するんですが、一人でなくてもいいのです。

入居者って色々なので、4パターンくらい作ると理想かもしれません。

大学生　22歳　男性　独身　地方出身　休日は友達と遊ぶ　年収：120万

会社員　32歳　女性　独身　休日は友達と女子会をやる　年収：360万

無職　　56歳　男性　独身　生活保護　休日は近くの公園で散歩　年収：150万

個人経営　37歳　男性　独身　ライター　休日は家で寝ているか友達と飲みに行く　年収：　年収：450万　 

もっと詳細に設定は必要だが例えばこんな感じ

不動産投資におけるペルソナのやり方

まずはさっきみたいにどんな人が住みそうか考えてみましょう

4パターンやるなら、タイプの違う人を設定したほうがいいです。

 用意する項目の一例

※必要に応じてアレンジしてみてください

• ビジュアルイメージ写真
• 氏名
• 家族構成
• 性別
• 年齢
• 現在の居住地
• 趣味
• 職業
• 職場・学校
• 休日の過ごし方
• 年収
• 好きな雑誌・メディア

• 引っ越す理由
• 引っ越し先の候補
• どうやって部屋を探すのか
• 譲れない部屋の条件と妥協できるポイント

上の項目は一言、二言くらいで

下の項目は細かいストーリーを文章でまとめる

注意点

なるべく客観的な入居者を設定することだ。設定していくうちに自分の理想になったり、住んで欲しい人になるのはNGだ。できれば物件を知っている友達や家族に見せて意見をもらいましょう。

設定していくうちに、これは無理があるなと思ったら修正を繰り返すのが重要です。

画像荒いのですが、僕はこんな感じで作っています。

まとめ

どうでしたか？ちょっと手間だけど具体的なターゲット像を設定することで自分の頭の中も整理できそうじゃないですか？

職場が○○○だからこの線を使い、ここらへんの不動産屋に問い合わせるかも。とか作りながら新しい発見ができるかもしれません。

またターゲットが望んでいること、そうでないものが出てきたら、それにあったリフォームや空室対策も見えてくるのではないでしょうか？

大家さんとして無駄のない費用対効果がある対策に絞るといいかもしれません。

それに人口減による空室が増えているこのご時世、今までのようになんとなく人集めしてて人が集まる時代は終焉を迎えました。

他の大家さんと差別化を図るために一歩先の行動をして一室でも空室を埋めましょう。

【致命傷】木造アパートの外壁にできたクラックを自分で埋めた話

どうも！リフォーム大好きわたぞうです。

今日は所有物件のリフォームを自分で行なった話です。

アパートを購入した際に一番気になっているものがあった。

それは

クラックだ

築古の木造物件の外壁ってモルタルを使用していることが多いのだが、
モルタルが結構、曲者で地震などでずれたりして大小違いはあれど、ひびが入る場合がある。

そもそも、モルタルとは、セメントと砂を混ぜたものに水を加えて練り混ぜた材料で、外壁や様々な用途で使用されます。それを網目状の金属に塗り外壁としたものが『モルタル壁』です。

今は外壁材として主流になったサイディングボードだと思いますが、それまではほとんどがモルタル壁の家が多かったです。

ひびが入っているとどう問題なのか？

そこから雨水が入ってしまい、

• 雨漏りする
• 柱が痛み建築的な致命傷になる
• 木が腐りシロアリがくる

こういった建築物として致命的なことが発生する

投資家によっては基本的にこういった物件は買わないと決めている人もいる。

いや、普通は買わないかもしれない。

ただ今回は相場より安かった物件だったので、

壁を押したり叩いたりしてあるチェックして素人目で大丈夫かなと思ったのと、

クラック自体は、購入後にこの物件は自分で直せるなと言う感覚があった。
（マイフォームで修繕したことがあったので）

ただ問題はクラックが手に届くところにあればよいが、上の方つまり2階のほうに入っていた。

通常はこういった外壁の工事は、業者さんなら足場で組んで職人が直していくのが一般的です。なぜなら落ちるから

だが足場を組むだけでも、うん十万円とかかるので、それなりに経費がかさむ。。。

まあ必要経費といえばそれまでだけど、どうしても出来ないとか費用対効果が悪いもの意外は自分でやった方が良いと思っている僕は、なんかいい方法はないかと考えた。

自分で直そうと思ってものの、足場なんて組めないし足場を組んでもらうお金もかけたくない、、、

そうだ！！

ハシゴをかけよう！（シンプル）

こんなやつ

幸いにも長いハシゴが家にあったので、車ではしご運び、そこに登って一個一個クラックをコーキング材で埋めようとした。

ちなみに、コーキング剤は500円程度でホームセンターで買える。

事前に購入して持って行ったコーキング剤は色が違ったので、現場ですぐさま近くのホームセンターを探し、車でわざわざ近い色のコーキング剤を買いに行った。

コーキング剤の色は「白、黒、グレー、ベージュ」くらいしかないので、
完全に色が一緒というのはなかなか難しいが、近い色のものを選ばないと。

よく体育館や古いマンションなどでガタガタの白い線が入っているのを見たことがあるかもしれないが、そんな見た目の悪いものになってしまう。。

なのでなるべく近い色を選ぶことにしよう！

ちなみに、外壁は白なのだが、築古なので、白だと浮いてしまったのでベージュの方が

自然に溶け込んだ。まあ真っ白って外壁は意外に少ない。

注意点としては、コーキングはコーキングガン（かっこよい！）というものを使って、コーキング剤をぶちゅっと押し出して作業をするのだが、そのまま出して壁につけるだけだと、なんて言えば良いのかな？膨らむしガタガタになる。要は見栄えが悪い。

コーキングガンはこんなやつ

なので、ヘラとか使って平たく伸ばす必要がある。

ただ、ヘラでやっているうちにヘラは時間がかかる上に、あまり綺麗な仕上がりにならない。バランスも悪い所でやっているので落ちそうになるし。。

なんとかならないもんかな。。

は！！！

家のリフォームやってもらっているときに、職人の人がよく指でコーキング伸ばしていたのを思い出して、指で全て伸ばしたら・・・

いい仕上がり！！！

指をコーキングだらけにしながら、一つづつ埋めました！

半日がかりで全てのクラックを埋めて、これでしばらくは雨が入るのが少しでも防げるかなと一安心！今日の作業は終了した。

ただ途中一回落ちそうになった・・・・・（怖）

僕も比較的高所恐怖症なんですが、やはし高い所がいやとかバランス感覚が悪い方にはおすすめしません。

もっとバランス感覚を強化して、ハシゴマスターになりたい。。。。

これだけで依頼はしないかもだけど、足場組むだけで2、30万くらいするので、

40万円くらい経費浮いたかな？？

そもそも外壁を塗らないといけないとは思うんだけど、それこそ費用が三桁にいくので、資金が貯まったら外壁を塗ろうかなと考えていくことにした。

外壁塗るのをよく大規模修繕というけど、

今回のは自分で中規模修繕したことになるのかな？？ｗ

ではでは！

【DIYチャレンジ】自宅トイレの便器から壁紙までフルリフォームする

以前から自宅のトイレをリフォームをしたいと思っていた

築古の戸建てを中古で購入して依頼そのままにして使っていた。

（普通は購入時にリフォームするよねｗ）

やりたいこと

• トイレを新品にしたい
• トイレの部屋がタイルなので変えたい
• 床もタイルなので、変えたい

最初自分でどこまでやろうか検討していた。

調べると全てできそうな気が・・

ただ、僕は水回りで失敗したことがあるので、

トイレ設置と床はプロに頼もう！！

まずは複数社リフォーム会社の相見積をとり、ある会社に依頼した。

トイレも立川のショールームに何回か言ってLIXILの便器にしました。

（ちなみに立川には、LIXIL、TOTO、パナソニックなどのショールームが徒歩でいける所に集中しているのでオススメ）

便器はこちら

プレアス

こんな特徴がある

洗いやすいし、汚れがつきにくいというキャッチコピーにやられました。

で、肝心のタイルの壁をどうするか考えていた。

壁紙を貼りたいのだが、タイルには貼れないのだ

方法はいくつかある。

難易度が高く、ちゃんとした工事から順番に言うと

1. タイルを壊して壁を作ってそこに壁紙を貼る
2. タイルの上からベニヤ板を貼ってそこに壁紙を貼る
3. 壁紙が貼れるパテをタイルの上に塗ってそこに壁紙を貼る
   ※ちなみに３のやり方はyoutubeで学んだｗ

僕は色々考えた挙げ句、一番手軽な３番にした。

流れはこうだ

1. 業者にトイレを撤去してもらう
2. 壁にパテを塗る
3. 壁紙を貼る
4. 業者に床を作ってもらう。ベニアを貼って、指定したクッションフロアをつける
5. トイレ設置
6. 最終仕上げをする

ちなみに、パテはyoutube で実践していた方を参考にヤヨイ科学の「ワイドスーパー60」にしました。

こんなイメージ

壁紙はネットで安くてサンプル無料の所で買いました。

ここからスタート

一番大変なのは、パテを塗ることで、

２日くらいトイレに引きこもって塗りまくっていた。

手が痛くなり、なかなかキレイに塗るがしんどかったが

なんとか全面に塗ることが出来た。

壁紙を貼るのもなかなかしんどかった。

くっつかないのである。。。。

くっついても凸凹しているし、

のりが濡れて、パテが剥がれたり、で、またそこに貼ったりの繰り返し。。

で出来たのが、

before

after

せっかくのafterの写真が

スマホのカメラの調子が悪くてボケているが、

キレイなトイレの完成！！

疲れたけど、快適にトイレが使えそう！！！