アラフォーオヤジの明日はどっちだ

アラフォーオヤジの明日はどっちだ

明日を変えたい、人生を豊かにしたいと不動産、リフォーム、経済・節約好きオヤジが突撃体験・調査した奮闘記

築40年超え自宅をDIY&業者リフォーム★やって良かったまとめ

こんにちはわたぞう(@asahitv)です。

今回は自宅をリフォームした歴史について語りたいと思います。

マイホームの購入からリフォームまでの経緯

僕の自宅は結婚と同時に築35年の築古戸建てを購入しました。

それから7年弱住んでいるので僕と一緒のアラフォーオヤジになりました。

 

そんな自宅ですが、実はマイホームに憧れた事なんて一度も無かったんです。むしろずっと気楽な賃貸のほうが良いとさえ思っていた。

この当時から不動産投資には興味があって買うなら貸す物件だなとさえ思っていたんです。

 

ではなぜ買ったか?

 

最初の理由はシンプルでリフォームを自由にしたかったからなんです。(※あまり大きな声で言えませんが賃貸の時も原状復帰出来る範囲でリフォームしてました)

 

それ以外も賃貸で住んでいた家賃や土地の値段などを総合的に計算をしてこちらのほうが経済的にお得だという理由もあります。

※色々問題があった家でしたが、安かったので購入したんです(路線価(土地値)レベルです)

 

今まであまりリフォームのことは書いてきてないのですが、自分でやったのも、業者さんに依頼したのも一回で終わらせるのではなく複数回にわたり依頼しました。業者は毎回違います。都度複数社アイミツとって選定。おかげで繋がりが増えました。

 

通常、家の購入時にある程度やってしまいますよね?(せめて業者さんに依頼するのは)
理由はその方が安いからです。複数回にわたって依頼すると無駄な工数が発生するので普通はやりたい場所をすべて依頼します。

なんですが、一気にやると面白さが無くなるのと、ただでえ家を買うのも初めてでしたし、色々考えなければいけないことがあり、一気にやってしまうと後で後悔すると思ったからなんですね。

 

前段が長くなりましたが、リフォームしてよかった事や注意点などをまとめたいと思います。リフォームをしたい方や不動産投資をする大家さんも参考になるのではないでしょうか?

 

自宅を購入してからリフォームした歴史

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今回薄い記憶をたどり寄せながらリスト化しましたが、こうやってみると結構いじったなと。まだ忘れているだけであるかもしれません。

コスト満足度別に★5段階で表現してみました。個人的な所感が入ってますが参考にしてください。

自宅購入時にやったこと

すべての壁紙を塗った

コスト:★★

満足度:★★★★★

壁紙は張り替えるのが一般的だと思いますが、傷んでなかったら、張り替えたのではなく自分で白ペンキで塗るだけでも張り替えたように綺麗になります。安く済ませたい人オススメです

畳の表替え

コスト:★

満足度:★★★

畳って取っ替えるのと表面だけ変える事ができるの知ってました?新調しようと業者に依頼したら何故か表替えになってましたw本畳だったので結果コスパは良かった一枚2~3千円くらい。

和室を洋室にする

コスト:★★★

満足度:★★★★★

これが第一弾としてやった中で、一番大変で効果があった。フローリングにしただけでなく天井・壁(砂壁)に壁紙を張り、柱のモク部分はオイルステンを塗った

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柱はこんなダークブラウンのオイルステインを塗り古民家風に!?壁紙を貼る前にやりましょう。

キッチンの床を張替え

コスト:★★★

満足度:★★

一部湿気の為、床が抜けていたのと、斜めっていたので張り替え、でも斜めは治らず・・・(泣)

屋根瓦を一部固定

コスト:★

満足度:★

風で外れそうになっていたので屋根瓦の端っこだけコーキング

電気スイッチの移動

コスト:★

満足度:★★★

玄関のスイッチに靴はいたまま手が届かなかったので元々ついていたところはカバーで塞いで、新しく壁に穴を開けて設置してもらいました。細かいことなんだけど、こういう事が重要だったりする。導線みたいなものですね。※電気工事士の資格が必要なので業者にお任せ

押入れのクローゼット化

コスト:★

満足度:★★★

パイプハンガーを設置。中は全部白く塗り

照明器具の破棄と照明コンセント設置

コスト:★★

満足度:★★★★

今の照明コンセントではなくすべて直電気線がつながっているタイプだったのですべて電気工事してもらいました。

食器棚の加工

コスト:★

満足度:★★★★

元々あった古いけどしっかりした食器棚があったのでサンダーをかけて新品同様に。昔からある食器棚って木部にニス塗りました!って感じで嫌だったのですてようかと思ったけど、削ったらいい感じの北欧アンティークな家具に(言い過ぎ)家にある古い家具はイジって生まれ変わらせましょう。手間はかかりますが・・。

階段の木加工

コスト:★

満足度:★★★

滑り止めを取っ払って、サンダーで削って踏まない部分(蹴上げ)を白く塗り


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コンセントカバーの交換

コスト:★

満足度:★★★★

すべて変えました。これが一番コスパいいかも、手間もあまりかからないし。影響度は多少って感じですが印象は違ってきます。特に壁紙いじる際は必須。ホームセンターで1個当たり100円くらいパナソニック

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木部のクリーニング

コスト:★

満足度:★★

古い柱は生活による汚れや時間経過によるくすみがでてくるので、木部のアク洗いをすることで綺麗になります。和室はこれです。

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ガーデニング

コスト:★

満足度:★★★★★

庭は、特にイジってなくただの土って感じで雑草も結構生えていたので、家の周りすべてに防草シートひいて、砂利を撒きレンガで花壇作って植物植えました。大変だけど印象は全然違う。後に古びたコンクリ部分もペンキで白く塗った。(普通のペンキを塗ったので、長く持たなかった・・)

床のレベル調整

コスト:★★★★★

満足度:★★★

家は傾いてないけど(不動産鑑定士に軽くチェック済)、床が傾いていたので、平行にしてもらうことに。ただ最初の職人がひどくて全然直らないという・・・まあ揉めました。現在は違う職人になおしてもらいました。トラウマです・・・。

床下に調湿剤をまく、シロアリ薬剤散布

コスト:★★★★

満足度:★★★★

内見をしたときから、かび臭くて、ジメジメしていたので調湿剤をまいた。シロアリ発生の原因にもなりやすいし、床が湿気でやられるんで床下がジメジメしている家はオススメです。コストは高 

住んでからやったこと

トイレのドアの色変更

コスト:★

満足度:★★★★

元はミス塗った木の色だったので、白く塗りました。印象変わります!

キッチンの水栓を変えた

コスト:★★

満足度:★★★★

自分でやるとコスパよく出来ます。印象や使い勝手も良い。ただ水回りなのでやり方間違えると大惨事にwちゃんと水道の元栓を止めるように!外にあると思うので。

ちなみに、やり方はYouTubeがすべて教えてくれた。

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屋根の雪止め設置

コスト:★

満足度:★★★★

お隣さんからクレームがきたのでホームセンターで買って屋根に設置。業者さんに依頼すると足場をつけないといけないので20万くらいします自分でやれば材料費だけで5000円いかないくらい(ひとつ230円)くらい、瓦に差し込むタイプなので作業は楽ちん、屋根に上るのが大変
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階段の手すり設置

コスト:★★★

満足度:★★★★★

業者さんに依頼すると結構とられるので、材料を買ってきて自分で設置。コツはトントン壁を叩いて硬い音がする裏に木があるところにくっつける。
自分がどうこうではなく、小さい子供がいるので必須です!つけて良かった。

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風呂を在来式からユニットバスへ変更

コスト:★★★★★

満足度:★★★★★

水回りなので一番高かった。。水栓やダウンライトなどこだわった。業者さんの選定のコツは、割引率が高いところを探す

f:id:wawwaw:20200519044654j:plainbefore(今見たら結構汚い。。。バラ釜だし(個人的にはすべてひっくるめて嫌いじゃ無かったけどこの風呂・・))

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after

 

廊下のフローリング張替え&玄関框設置

コスト:★★★

満足度:★★★★

古いフローリングの上からコンパネ張って、張り替えた。印象だいぶ違う、玄関框は新しく設置。玄関框の写真は載せてないが、有るのと無いのじゃ仕上がりが全然違う。

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トイレの便器・床・壁のリニューアル

コスト:★★★

満足度:★★★★★

壁は壁紙買ってきて自分で張りました。印象だいぶ違う。やっぱトイレが綺麗なのはいいですね。トイレもショールームに何度も足を運んで選定しました、トイレは水回りの中では比較的安め全部で20万いかないくらい

 

クロス壁に棚の設置

コスト:★★

満足度:★★★★★

実際の写真ないとわかりにくいですね。。でもオススメ!ホームセンターで道具は揃います。

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自分の家の写真ではないがこのイメージ

外壁補修

コスト:★

満足度:★★★★

細かいクラックがあったのでコーキングした。これやらないと雨が染み込んでいつか雨漏りの原因になったりします

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ホームセンターで売っているこんなやつ

台所の入れ替え

コスト:★★★★★

満足度:★★★★★

キッチンはお風呂に続くコスト高です。住んで5年くらいしてから変えました。間取りを変えるタイミングでキッチンの床や壁紙などすべて変えました。印象がだいぶ変わったので満足です

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before/after

間取り変更(壁ぶちぬき)

コスト:★★★

満足度:★★★★★

元々、6畳の部屋の和室とキッチンがバラバラに分かれている昔ながらの間取りだったので、壁をぶちぬいて一部屋に、最初自分でやろうとおもったんだけど、耐震の事が気になり業者さんに依頼。思ったよりは高くは無いんですよね。これはオススメ!

f:id:wawwaw:20200519042625j:plainbefore afterではないが工事しているところ

最後に

写真は手元にあったものだけ載せましたので、詳細が分かりづらいと思いますが、どっかで機会あったら、流れも記事化してページ更新します。

でもこうやってみると色々な事やったな~と思うばかり、これ全部記事にするだけでそれなりのブログができそうでした。(まだ細かい作業もあるので)

リフォームは不動産投資の物件にも自分のマイフォームも業者さんに任せるだけでなく自分でできるところは自分でやると面白いですし、このリフォームの経験が大家業に活きますので興味がある人は是非楽しんでやってみてください。

 

ただ一番大変だったのは業者選びです。冒頭でもお話しましたが、全部業者違うんです。その都度何社か探してきて相見積もりをとって、話をしながらこの業者はわかってそうだなとか、ただ調子がいいだけだなとか読み取るんです。後は費用面やら、対応力などを総合的に加味して選定をするのですが、これが難しい。

まあでもそれも含めて楽しむ感じなんですけどね。

ではまた!

【大家やるべき】空室対策やリフォームする際に最も必要な「ペルソナ設定」とは

こんにちはわたぞう(@asahitv)です。

皆さん自分の不動産物件で空室対策やリフォームをする前にペルソナ設定してますか?

 

以前書いた空室の埋め方の記事の最初の方にも書いたが、策を練る前にどんな人が入ってくれるのか?

これを考えないと全く違った対策になってしまうからなんです。

 

 

ペルソナとは

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まずペルソナ?なんやそれ?という人もいるかもしれません。

一言でいうとターゲット像を明確にすることです。

 

仕事でサービスや商品の企画など行う人はやったことあるかもしれませんね。

私で言うとWEBのサービスを作る際には必ずではないが、どんな生活や背景のユーザーがどんなきっかけや流れでサービスを使うのか?普段何しているのか?など必要に応じて作成します。

 

WIKIによると以下のようらしい。

企業が提供する製品・サービスのもっとも重要で象徴的なユーザモデルのこと。そのモデルを作ることをペルソナデザインという 

 

大家業に置き換えて言うと、どんな人が入居してくれるかモデルを作ってその人を分析しようってことなんだねえ~

 

なぜ不動産業(大家業)にペルソナが必要なのか?

実は買う前からある程度はやることですが、物件の購入する前は、ここらへんのエリアは大学が多いから学生の需要がある、○○町は駅から遠いけどファミリー層の需要がある、工場が近いのでそこで働く人の需要があるとかなんとなく、どんな人が住むだろうなくらいは考えているかと思います。

 

ただこの人たちがどんな趣向をしていてどんな行動をしていて、どんな本を読んでいるのか?までは考えないですよね?

 

なぜそこまでやる必要があるのか?

 

まずそもそも、そこまで落とし込むと意外に、想定していたユーザー(入居者)が違っていたという気づきが生まれるケースもあります。

また年齢や性別、どんな学校や会社に努めているのか?生活実態まで想定することで必要なものや不要なものが見えてくるからなんです。

 

 

例えば、ざっくりですが、独身、女性、30代、彼氏なし、出版社勤務 だとしましょう。

出版社だと忙しい、料理も作ってられない。休日はゆっくり寝ていたい。という行動が見えたとしましょう。

 

そうしたらキッチンリフォームに手をかけず、スーパーやコンビニ近い(あれば)とかをアピールしたほうがいいし、でも家にいる時はゆっくりできるように、お風呂をリフォームしたり、照明をおしゃれなものにしたり。

など何か対策をするにしても闇雲にすべて行うということがなくなるからです。

 

ただ、ペルソナは代表的な人を設定するんですが、一人でなくてもいいのです。

入居者って色々なので、4パターンくらい作ると理想かもしれません。

 

大学生 22歳 男性 独身 地方出身 休日は友達と遊ぶ 年収:120万

会社員 32歳 女性 独身 休日は友達と女子会をやる 年収:360万

無職  56歳 男性 独身 生活保護 休日は近くの公園で散歩 年収:150万

個人経営 37歳 男性 独身 ライター 休日は家で寝ているか友達と飲みに行く 年収: 年収:450万  

 

もっと詳細に設定は必要だが例えばこんな感じ

不動産投資におけるペルソナのやり方

まずはさっきみたいにどんな人が住みそうか考えてみましょう

4パターンやるなら、タイプの違う人を設定したほうがいいです。

 

 用意する項目の一例

※必要に応じてアレンジしてみてください

 

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  • ビジュアルイメージ写真
  • 氏名
  • 家族構成
  • 性別
  • 年齢
  • 現在の居住地
  • 趣味
  • 職業
  • 職場・学校
  • 休日の過ごし方
  • 年収
  • 好きな雑誌・メディア

 

  • 引っ越す理由
  • 引っ越し先の候補
  • どうやって部屋を探すのか
  • 譲れない部屋の条件と妥協できるポイント

 

上の項目は一言、二言くらいで

下の項目は細かいストーリーを文章でまとめる

 

注意点

なるべく客観的な入居者を設定することだ。設定していくうちに自分の理想になったり、住んで欲しい人になるのはNGだ。できれば物件を知っている友達や家族に見せて意見をもらいましょう。

設定していくうちに、これは無理があるなと思ったら修正を繰り返すのが重要です。

 

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画像荒いのですが、僕はこんな感じで作っています。

まとめ

どうでしたか?ちょっと手間だけど具体的なターゲット像を設定することで自分の頭の中も整理できそうじゃないですか?

 

 

職場が○○○だからこの線を使い、ここらへんの不動産屋に問い合わせるかも。とか作りながら新しい発見ができるかもしれません。

 

またターゲットが望んでいること、そうでないものが出てきたら、それにあったリフォームや空室対策も見えてくるのではないでしょうか?

大家さんとして無駄のない費用対効果がある対策に絞るといいかもしれません。

 

それに人口減による空室が増えているこのご時世、今までのようになんとなく人集めしてて人が集まる時代は終焉を迎えました。

他の大家さんと差別化を図るために一歩先の行動をして一室でも空室を埋めましょう。

 

【致命傷】木造アパートの外壁にできたクラックを自分で埋めた話

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どうも!リフォーム大好きわたぞうです。

今日は所有物件のリフォームを自分で行なった話です。

 

 

 

アパートを購入した際に一番気になっているものがあった。

 

それは

 

クラックだ

 

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築古の木造物件の外壁ってモルタルを使用していることが多いのだが、
モルタルが結構、曲者で地震などでずれたりして大小違いはあれど、ひびが入る場合がある。

 

そもそも、モルタルとは、セメントと砂を混ぜたものに水を加えて練り混ぜた材料で、外壁や様々な用途で使用されます。それを網目状の金属に塗り外壁としたものが『モルタル壁』です。

今は外壁材として主流になったサイディングボードだと思いますが、それまではほとんどがモルタル壁の家が多かったです。

 

ひびが入っているとどう問題なのか?

そこから雨水が入ってしまい、

 

  • 雨漏りする
  • 柱が痛み建築的な致命傷になる
  • 木が腐りシロアリがくる

 

こういった建築物として致命的なことが発生する

 

投資家によっては基本的にこういった物件は買わないと決めている人もいる。

いや、普通は買わないかもしれない。

 

ただ今回は相場より安かった物件だったので、

壁を押したり叩いたりしてあるチェックして素人目で大丈夫かなと思ったのと、

クラック自体は、購入後にこの物件は自分で直せるなと言う感覚があった。
(マイフォームで修繕したことがあったので)

 

ただ問題はクラックが手に届くところにあればよいが、上の方つまり2階のほうに入っていた。

通常はこういった外壁の工事は、業者さんなら足場で組んで職人が直していくのが一般的です。なぜなら落ちるから

 

だが足場を組むだけでも、うん十万円とかかるので、それなりに経費がかさむ。。。

まあ必要経費といえばそれまでだけど、どうしても出来ないとか費用対効果が悪いもの意外は自分でやった方が良いと思っている僕は、なんかいい方法はないかと考えた。

 

自分で直そうと思ってものの、足場なんて組めないし足場を組んでもらうお金もかけたくない、、、

 

そうだ!!

 

 

ハシゴをかけよう!(シンプル)

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こんなやつ



 

幸いにも長いハシゴが家にあったので、車ではしご運び、そこに登って一個一個クラックをコーキング材で埋めようとした。

 

ちなみに、コーキング剤は500円程度でホームセンターで買える。

 

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事前に購入して持って行ったコーキング剤は色が違ったので、現場ですぐさま近くのホームセンターを探し、車でわざわざ近い色のコーキング剤を買いに行った。

 

コーキング剤の色は「白、黒、グレー、ベージュ」くらいしかないので、
完全に色が一緒というのはなかなか難しいが、近い色のものを選ばないと。

 

よく体育館や古いマンションなどでガタガタの白い線が入っているのを見たことがあるかもしれないが、そんな見た目の悪いものになってしまう。。

なのでなるべく近い色を選ぶことにしよう!

 

 

ちなみに、外壁は白なのだが、築古なので、白だと浮いてしまったのでベージュの方が

自然に溶け込んだ。まあ真っ白って外壁は意外に少ない。

 

注意点としては、コーキングはコーキングガン(かっこよい!)というものを使って、コーキング剤をぶちゅっと押し出して作業をするのだが、そのまま出して壁につけるだけだと、なんて言えば良いのかな?膨らむしガタガタになる。要は見栄えが悪い。

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コーキングガンはこんなやつ

 

なので、ヘラとか使って平たく伸ばす必要がある。

ただ、ヘラでやっているうちにヘラは時間がかかる上に、あまり綺麗な仕上がりにならない。バランスも悪い所でやっているので落ちそうになるし。。

 

なんとかならないもんかな。。

 

 

は!!!

 

 

家のリフォームやってもらっているときに、職人の人がよく指でコーキング伸ばしていたのを思い出して、指で全て伸ばしたら・・・

 

いい仕上がり!!!

 

指をコーキングだらけにしながら、一つづつ埋めました!

 

 

半日がかりで全てのクラックを埋めて、これでしばらくは雨が入るのが少しでも防げるかなと一安心!今日の作業は終了した。

 

ただ途中一回落ちそうになった・・・・・(怖)

僕も比較的高所恐怖症なんですが、やはし高い所がいやとかバランス感覚が悪い方にはおすすめしません。

 

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もっとバランス感覚を強化して、ハシゴマスターになりたい。。。。

 

 

 

これだけで依頼はしないかもだけど、足場組むだけで2、30万くらいするので、

 

 

40万円くらい経費浮いたかな??

 

そもそも外壁を塗らないといけないとは思うんだけど、それこそ費用が三桁にいくので、資金が貯まったら外壁を塗ろうかなと考えていくことにした。

 

外壁塗るのをよく大規模修繕というけど、

今回のは自分で中規模修繕したことになるのかな??w

 

 

ではでは!

【DIYチャレンジ】自宅トイレの便器から壁紙までフルリフォームする

以前から自宅のトイレをリフォームをしたいと思っていた

築古の戸建てを中古で購入して依頼そのままにして使っていた。

(普通は購入時にリフォームするよねw)

 

やりたいこと

  • トイレを新品にしたい
  • トイレの部屋がタイルなので変えたい
  • 床もタイルなので、変えたい

 

最初自分でどこまでやろうか検討していた。

 

調べると全てできそうな気が・・

 

ただ、僕は水回りで失敗したことがあるので

トイレ設置と床はプロに頼もう!!

 

まずは複数社リフォーム会社の相見積をとり、ある会社に依頼した。

 

トイレも立川のショールームに何回か言ってLIXILの便器にしました。

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(ちなみに立川には、LIXILTOTOパナソニックなどのショールームが徒歩でいける所に集中しているのでオススメ)

 

便器はこちら

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プレアス

 

こんな特徴がある

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洗いやすいし、汚れがつきにくいというキャッチコピーにやられました。

 

 

 

で、肝心のタイルの壁をどうするか考えていた。

 

壁紙を貼りたいのだが、タイルには貼れないのだ

 

方法はいくつかある。

難易度が高く、ちゃんとした工事から順番に言うと

 

  1. タイルを壊して壁を作ってそこに壁紙を貼る
  2. タイルの上からベニヤ板を貼ってそこに壁紙を貼る
  3. 壁紙が貼れるパテをタイルの上に塗ってそこに壁紙を貼る
    ※ちなみに3のやり方はyoutubeで学んだw

 

僕は色々考えた挙げ句、一番手軽な3番にした。

 

流れはこうだ

 

  1. 業者にトイレを撤去してもらう
  2. 壁にパテを塗る
  3. 壁紙を貼る
  4. 業者に床を作ってもらう。ベニアを貼って、指定したクッションフロアをつける
  5. トイレ設置
  6. 最終仕上げをする

 

 

ちなみに、パテはyoutube で実践していた方を参考にヤヨイ科学の「ワイドスーパー60」にしました。

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こんなイメージ

 

壁紙はネットで安くてサンプル無料の所で買いました。

 

 

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ここからスタート

 

 

一番大変なのは、パテを塗ることで、

2日くらいトイレに引きこもって塗りまくっていた。

 

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手が痛くなり、なかなかキレイに塗るがしんどかったが

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なんとか全面に塗ることが出来た。

 

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壁紙を貼るのもなかなかしんどかった。

くっつかないのである。。。。

 

くっついても凸凹しているし、

のりが濡れて、パテが剥がれたり、で、またそこに貼ったりの繰り返し。。

 

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で出来たのが、

 

before

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after

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せっかくのafterの写真が

スマホのカメラの調子が悪くてボケているが、

キレイなトイレの完成!!

 

 

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疲れたけど、快適にトイレが使えそう!!!

 

 

 

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