【3号物件】リフォームまとめ② DIYの幅を広げるために新しい領域にチャレンジ

こんにちは、わたぞう（@asahitv）です。

時系列としてはこちらが古いのだが、前回の業者選定に続き、今日は自分で新しくチャレンジしたDIYについて記載したいと思います。

stmoo.hatenablog.com

今回はそもそも前回の2号物件よりも築古ボロ物件ということで、ある程度壊れても、自分でDIYの領域を広げたい。できることは自分でやりたいということで、
購入前後からDIYやっている人のYouTubeやブログを見まくっていた。twitterも大いに役立ったのだが、そこら辺からtwitterにハマっていった理由の一つにもなる。

今回工事したかった箇所は以下だ。

・床が部分的に凹んでいたので張替え？

・洗面台が古いので交換

・風呂場がいわゆる在来のタイル貼り＆ステンレスの風炉釜スタイル

・トイレが壊れていたので新調

・エアコン新調

・壁紙はちょい汚れ程度だったので、剥がすのではなく塗る

・柱や巾木など汚れやペンキが剥がれている箇所があったので塗り作業

大きく分けてこんな感じ。

（ただ、後から色々問題が発覚し、工事規模は拡大するのだが、この時点では把握してないのでそれはまた追々語るとしよう。。。。）

洗面台交換、風呂を在来のまま綺麗にする。ペンキ塗り系は前回に引続き自分でやる

ことは決めていた。

エアコンもまるっと業者にお願いするのではなく、自分で探してきて設置だけやろうと思っていた。

問題は床だ。

張替えなんて自分にできるだろうか？

根田がフローリングの下にあるくらいのことしかわかってない。剥がすのだけでも大変だろうな～と思いつつ、バールなどをリサイクル屋で購入。

よくあるこういうやつ（100円なり）

それに絶対必要だと思って、以前から気になっていた。丸鋸を購入。

初めてでよくわからないのに、形から入るスタイルでもないのに、マキタの丸鋸を

中古の工具屋で発見し購入（約6.500円なり）

最初試しで電源入れてギュイ～ンって音出たとき、

自分の手を切るイメージしか沸きませんでした。。

こうして着々とDIYへの準備が整って行くが

全くもって役に立たない（使わない）ことになるとはこのときは想像もしてなかった。

それと同時に、ホームセンター（といってもプロ専門を謳っている店）などを周りまくってエアコン、洗面台、便器をメインに安いのないかなと探す日々が続くのであった。

つづく

【3号物件】リフォームまとめ① 物件購入後、業者選定とDIYをどこまでやるか悩んだ結果理想的な業者さんに出会う

こんにちは、わたぞう（@asahitv）です。

またしばらく更新してませんでしたね。

ちなみに最近はバタバタしているのを理由に加えtwitterの面白さに今頃気がついてきたので、そちらでつぶやいておりました。よろしければそちらも覗いてやってください。

@asahitv

物件購入してからというもの業者探しからDIY、リフォーム業者さんとのやり取りがあり、完成ではないが一旦昨日1段落ついたのでまとめようと思います。

7月の後半に購入して、すぐに現地にむかい草刈りや外壁が一部損傷していたので、それだけは修復したものの、その後、どうやって再生していくか考えていて、というのも今回の物件は床がベコベコしずんだり、最初問題ないと思っていた、トイレが壊れていたりして、自分でもできそうなところ、自分では手に負えないところが明確だったからだ。

ちなみにそれからの2週間半くらいスタートダッシュが遅れた。

天気も悪かったのだが、リフォーム業者さんを2号店をやってもらった業者さんに依頼しようとしていたのだが、お盆とも重なり、もう少し待ってと言われていた。バタバタもしてそうだったし（そのまま連絡無し・・・・。）

ただ途中であ、、これはすぐ対応できないやつだぞと心のなかで囁いていたので、

また業者探しの旅か～（色々な意味でいい業者を探すのはめちゃくちゃ労力がかかる）

2号物件で繋がった業者さんは技術も値段もいいのだが、忙しいのでたまに連絡とれない。
３号はその業者さんに依頼しようかと思ったけど、今の住まいから遠方エリアなので、近隣エリアで探して見る

— わたぞう@築古三多摩大家 (@asahitv) August 16, 2022

特に物件はバイクで1時間半くらいの場所にあるからだ。気軽に行けない。

相変わらず近場の業者を見つけたかったので、google　mapで近場の業者に手当たり次第連絡をした。

ただざっくりだけど20社中10社は電話がつながらない。

からの～

10社中5社：忙しくて対応出来ない。

5社中1社：すでに廃業

4社中2社：3ヶ月後なら対応できますが、、

ということで残る「2社」に見積もり依頼。

あまり期待されても、、と思って最初から「予算なくてあまりお金かけられないです。」「自分でもできるところはやりたいしそこらへん相談可能ですか」

と伝え、気持ちよく了承してくれた。

ただ実際に来てもらって見積もりとったら、両社とも100万近い金額だった

それは内容的には高いわけではない、

普通なのだ。。。

もっとインパクトがほしい。築古戸建てをやるにはインパクトのあるパートナーを探したい。今後も一緒にやれる人を・・・・。

と少しの間どうするかくすぶっていた。

しばらくして、ふとジモティが気になった。

あ、そこで業者探せないかな？？？と思って早速検索したら外壁塗装を安くやります！みたいな投稿があった。外壁も見た目が悪かったので自分でなんとか塗れないかなとずっと思っていたので問い合わせをしてみた。結果から言うと自分でも業者でも塗らなかったのだが、その方のプロフィールを見ると内装屋ってさらっと書いており、外壁は知り合いの方の宣伝だったようだ。

内装屋？？？一応聞いてみるかと思って早速問い合わせ

その時に問い合わせしした際に、今回の物件床がベコベコだったんだけど、

全部張替えでなく、部分的に補修をしてCFを全面に貼るという手法をしり、

それができますか？と聞いた。

そうすると、他でもやっているので、問題ないとの回答だったので現地にきてもらうことにした。

現地の床ベコベコやトイレの便器が壊れているところなど見てもらって、

これならまあ、完全なやり方でなくても治ります。そりゃちゃんと張り替えればキレイだし、長く使えるかもしれないけど、金額がはりますしね。10年くらいのスパンで考えるなら簡易的なやり方でやらせて頂きます。またうちは工務店みたいに管理費などはないので

という自分が考えていたすべて理想の条件での回答をいただいた。

ただ問題はこれからだ、そう言っておきながら高い見積もりが来るからだ。

他の業者は見積もりがくるのが1週間くらいかかったがその業者さんは1日で出してくれた。

それを見たら、他の業者の3分の1！！！

一瞬目を疑った。。

即連絡をして依頼したい旨を伝えた。

まあ安かろう悪かろうも多少覚悟した上で、自分でやるよりはいいかなと思っていた。

そうして、業者も見つかり役割は明確になり、やっとリフォーム工期が見えたのである。

ちなみに、業者の話ばかりしていたが、同時に自分でもDIYと不動産屋めぐりは行っていて、色々情報収集も行っていたが、

【不動産屋回りしていたときの話】
不:間取りは？
ワタ:3DKです。1階はアコーディオンカーテンついてます。
不:撤去して繋げましょ。2LDKの方が印象いいです。
ワタ:（貧乏性なので数字が減るの嫌だなー）実質繋がっているので床の加工だけなんだが印象変わるのか

— わたぞう@築古三多摩大家 (@asahitv) August 28, 2022

それは長くなってきたので、またの機会にします（いつだ！ｗ）

ではまた

【不動産奮闘記】2号物件で得たこと、学んだことをまとめてみた

こんにちは、わたぞう（@asahitv）です。

朝から、3号物件で何をしようかな～と考えていました。

何をするというのは、リフォームどうしようという話ではなく、大家として新しい学びや経験値をアップできることにチャレンジしたいと、大家になるときに決めてました。

例えば、1号店では、アパートなので管理会社にお願いしたものの、なかなか決まらなかったので、自分で客付けしたり、マイソク作ったりしました。

2号店のことはあまり書いて来なかったけど、そんな感じで2号店も新しいチャレンジをしました。

今日は、3号店で何をするかを考える前に2号店でチャレンジしたことをまとめようと思います。

2号店ざっくりスペック

• 埼玉県某市
• RCテラスハウス
• 約70平米
• 駅15分以内
• 築40年超え
• 空き家

新しくチャレンジしたこと

• 県外での物件購入（プチ遠方）
• DIYの幅を広げる
• 自主管理
• エリア内最高家賃設定
• 不動産屋営業
• 知らない土地でのリフォーム業者選定
• 一番やりたくないお風呂のリフォーム（バランス釜）
• 保証会社「casa　家主ダイレクト」を使う

県外での物件購入（プチ遠方）

まあ、そこまで言うほどではないですが車で1時間ちょいのところ、これからちょこちょこDIYで通うのも考えたときにできるのか？また自主管理でやりたいと考えていたので、クレームが入ったときに迅速に対応できるのか？が課題でした。

DIYの幅を広げる

マイホームではペンキ塗ったりしてましたが、1号店アパートでは、柱を塗ったり押入れにパイプハンガーをつけたりしていた程度だったけど、家全体をいじりました。

壁紙を張り替えるのが面倒だったので、塗ったり、天井のコンクリ部分を平らにしてぬったり、和室の砂壁を全部剥がして塗ったり。ペンキ三昧でした。

自主管理

これが今回一番やりたかったこと、サラリーマン大家である私が一番恐れていた事でした。仕事中に連絡来たらどうしよう？本業に影響が及んだらまずいな。。。とか思って躊躇してましたが、いつかは超えないといけない壁！早めに経験したい。。

でも戸建てなら自主管理で余裕っす！って大家さんが多く、やってみることにしました。結果最初だけあれが使えない、これを直してくれと連絡がありましたが、それを直したら後は全く連絡がなくなりました。

でも一番の決め手は物件近くにいいリフォーム屋さんを探したことでした。

エリア内最高家賃設定

これは買う前から周辺不動産屋さんに片っ端から連絡して、こんなの買おうと思っているんだけどいくらくらいで貸せそうですかね？みたいなヒアリングをした結果。

1件だけやたらと強気な値段設定をしてくる業者さんがいて、それ大丈夫？？って思っていましたが、結果当初よりは値引きをしましたが、相場より高く貸せて利回りもアップできました。

そこら辺のエリアだと、45000円くらいと散々言われましたが（なんなら空き家が多いからもっと下げても貸せないという業者さんも）、結果64000円で貸せました。

安くすれば貸せる。でもオーバースペックではない程度のリフォームをしつつ、でもここに住みたいな！と思えるリフォームを目指して値段は高めに設定しました。

毎回こうは行かないだろうけど、一度はチャレンジしてみたいことの一つでした。

ある大家さんがyoutubeで言ってました。

家賃は安くすればどんな家でも大体貸せる。

高くても住みたいって思える家を作り上げて（客付けも含めて）こそ大家力が試される。

この言葉を頭の中でずっとぐるぐるさせてました。

不動産屋営業

1号店も色々な業者を回ったりしましたが、今回は自主管理だったので、自分で募集も行いましたが、周辺不動産屋さんを片っ端から回って、隣の市にもまわりました。

だいたいgoogle mapで探しました。

知らない土地でのリフォーム業者選定

これが今回のキーにもなるなと思って、徹底的に色々な業者さんに問い合わせをしました。

自主管理×遠方×家賃高め×利回り重視

を考えると色々な意味でいいリフォーム業者を見つけなければいけません。

今までもマイホームのリフォームなどで自分で業者さんを探したり、アイミツとったりしていたので、なんとなくいいフォーム業者さんがどういう感じか自分の中でありました。

・値段が安い（まあこれは当たり前ですね・でも安かろう悪かろうの業者さんは多いです）

・臨機応変に対応してくれる

・最初からネガティブなことを言わない（これはできないですね。これやると値段が跳ね上がります）

・代替え案を出してくれる（出来ないで終わるのではなく、これなら出来ますよ！とか）

・リフォーム終了後、入居者が住んだ後でもなにかあったら直してくれる

要は、値段だけではなく人間力を結構見てました。

とは言えやってみないとわからない世界ですが、結果いい業者さんとつながることができて、3号店も見積もりもらうことにしました。

入居決まっても、すぐにクレームが入りましたが、すぐ行ってもらってちょちょっと対応してもらって、入居者の方も迅速な対応がありがとうございます。と満足っぽい感じでした。

正直、ギリギリのところで決めていた業者さんに不審点（という程ではないですがレスポンスが遅くて・・）があり、途中で今の業者さんに変更しました。

保証会社「casa　家主ダイレクト」を使う

これも1号店のときからつかってみたいと思ってました。

詳細は下記記事に書いており、ちょっとした認識の違いはありましたが、使ってよかったです。

stmoo.hatenablog.com

とまあ、結果いい条件で入居してもらいましたが、

決まるまで数ヶ月かかり、やっぱリフォームやりすぎたかな。。家賃下げようかな。このエリアの不動産はやっぱだめなのかな。。もっと営業いかないとだめかな・・

とずっとモヤモヤしている期間がありました。

今朝もyoutubeで地方全空アパートで客付けを頑張った大家さんの動画をみてましたが、チャレンジが多い分だけ皆ドキドキですよね。。。でもそれが不動産投資と賃貸経営との違いなのかなと自分に言い聞かせて、3号店も頑張って行きたいと思います。

ではまた

【戸建賃貸】リフォーム業者の出会いと相見積もり

こんにちは、わたぞう（@asahitv）です。

戸建って言ってますが、そもそもスペックを話してませんでした。

もはや戸建てと言って良いのかわからない物件。

これは鉄筋コンクリートでできているテラスハウスという代物で、

戸建てとマンションの中間みたいなもの

ちなみに4DKの70ｍ2くらいの広さなので、ファミリーが住める十分な大きさだ。

戸建ては古いとボロくて骨格にガタがくる

マンションは管理費・修繕費が毎月かかってくるのでキャッシュフローが合いにくい

ということでこれを買うことにしたのだが。

古いのでリフォームは必須だ。

しかも前回の記事にも書いたが、なるべくお金をかけないで最低限以上にきれいにしたい。

これには計画が必要だ。

まずは地元の業者と繋がりたい！と思ってgooglemapで探した。

MAPで探すのがポイント。

単純に検索だとひっかからない近くの業者を見つけることができるから、

そして普通の検索で上位に出てくるサイトはアフィリや広告系のサービスだったりするので、何かしらお金が乗っているケースがあるのを、WEBサービスを運営したことのある僕は知っていた。

で数社見つけた。

速攻電話して複数社に話を聞いた。小さい工務店とかだ。

本当は直接大工さんと繋がりたかったけど、流石にネットには載っていない。

（載っているのは何かしらお金が絡んでいる媒体）

ある程度目星をつけておいて、

契約日が決まったらすぐに連絡して、次の休みに見積もりに来てもらった。

僕は相見積が基本なので、最低でも３社には声をかける。今回は４社。

今回はやりたいことをさくっと、そしてざっくり考えて、

それをMAX値として来た業者さんに伝えた。

その日に4社見積もってもらったから、

最初の休日はこれだけで終わった。

話をしているうちに、こうしたらいかがですか？

と提案してくれる業者さんもいたので、それも次の業者には盛り込んで

見積もってもらう。

もちろん、予算ありきなので、MAX値でここから金額見て削ります。

と最初にお伝えはしていた。

ちなみに、僕が見ているのは人物面だった。

過去マイホームで色々な業者さんにリフォームを依頼してきたが、

重要なのは人間性とスキルだ。

スキルは正直やってみないとわからない。

でもヒアリングをしているとある程度はわかるようになってくる。

まずはノリだ。

見た目チャラチャラしていてもしっかりしている人はいる。

その逆も然りだ。

色々質問すると、「あー大丈夫っす。いけまっす！」

と即返事をする人は要注意だ。

腕に相当な自信をもっているか素人だからだ。

後で出来ない。やったけど不十分なクオリティだとか発生する可能性がある。

また直接、手を動かさない管理者みたいな人も要注意。

営業というべきか。

現場のことを知らないで契約だけを考えている人は後でトラブルにもなる。

（基本は営業みたいな管理者がくるんですけどね。）

また反対に

「ん～これはできるかな～。これはやってみないとわかりません」

とやけに慎重な人も要注意だ。

後で出来ない、見積もりが都度変わるとなる可能性が高い。

また工夫をしないで、一般論をだしてくるからだ。

「サイズ的に入らないので、無理です！」

と言うのか、

「サイズ的に入らないので、ここを削りましょう」

というのでは大きく違う。

僕は優等生みたいなリフォームをする気はない。

アイデアにより、「安くて入居者の人に喜ばれる」リフォームをしたいからだ。

見積もりの金額を見る前から、この業者はないわ～って思ったのが、

このタイプの業者さんで一社あった。

安くてもやりたくない。

これは正解がないので、自分に合うか合わないかだけだと思う。

後は、話の流れで「ホームセンターとかの下請けやらないんですか？」

とか聞いてみる。

過去にもホームセンターの下請け業者にひどい目にあったので、考え方を聞いてみたかった。

ある業者ははっきり

「ホームセンターの仕事はいい仕事ができないんです」

「そりゃ定期的に仕事くれるから安定するけど、とにかく管理がずさんで安く仕上げてと言われるのでどうしても手抜きになりますからやりたくないんですよー」

と言っていた。

こだだけで判断は出来ないが、好感が持てる

こんなことをして心のなかで２社に絞った。

後は見積もり次第かなと。

ではまた

退去した部屋の原状回復の為、業者さんを呼んで初めて部屋に入ってみた

こんにちは、わたぞう（@asahitv）です。

先日記事にも書きましたが一室退去が出ました。

※この写真は実際の部屋ではありません。

先週の話になるのですが、遂に明け渡しの日で、

部屋はアパート購入後、初めて見るのでどんなになっているんだろう？とドキドキ

入居者の方は前オーナーからもらった書類からすると恐らく5年住んでいて、

和室ということも聞いていたので、壁紙の張替えなどの原状回復と和室を洋室にするリフォームをしたかったので、業者も3社程呼んで、アイミツを取ろうと考えました。

ちなみに、僕は退去して部屋の中を見るという経験が初めてなので、

どんなものなんだろうなとワクワク、ドキドキでした。

一日に3社呼んで、うまくバッティングしないようにスケジュールを組んだので、朝早めからバイクを飛ばして現地に向かいました。

既に1社目の業者と管理会社が来ていて、中に入るとめっちゃびっくり。

めちゃくちゃ綺麗なのです！

これ住んでいた？ってくらい壁紙で汚れている箇所はほぼなく、畳だったけど、5年住んでいたわりに汚れてない。（数カ所何かを置いて凹んでいたくらい）

もっと驚いたのは、水回り。

特にお風呂が綺麗すぎて全く使ってなかったんじゃないかなと思えるレベル。

これはありがたい。

綺麗に使っていても、普通水垢がガラス面に残っていたりする。

それが全く無い。

本当に使ってなかったんじゃ？だとしたら

どこでお風呂を？

なんて色々想像してました。

人の生活ってあまり知る機会ないので、ミステリーな気分になりました。

で、1社目、2社目、3社目と無事部屋の調査をしてもらい、

中にはここも変えたほうが良くないですか？と粗探しをして見積もりが膨らむ業者もいましたが、

まあ後で削るかなんて思っていたので、見積もりを楽しみにしてました。

ちなみに、3社目のリフォームが特徴的で、壁紙を張り替えるのではなく塗るというもの。値段も安くできるので、面積によってはこれのほうがいいかもな～と感じました。

で上がってきた見積もりが想像していたより、

十万数万～20万高かった。。

この部屋ってぶっちゃけ5万もとれない部屋なんです。

家賃の半年分くらいかなと考えていたけど、

ゆうに超えてきた。

でも原状回復でも2.3ヶ月くらい？リフォームで半年位とか聞いたことあったので、

そんなもんかな～と思ったんですが

大家の皆さんどうですか？

皆さんの基準値知りたい！

そもそも綺麗な和室。

人気のない和室だけど、洋室でもそこまで人が問い合わせがある部屋ではない。

そして無難な洋室を作っても問い合わせがあるのだろうか？

と考えたら、費用をかけて無難な部屋をつくるより、少し尖らせた和室を作る方が差別化できるんじゃないかなと考え、

一旦3社ともステイでお断りしました。

またこれも経験かなと思い、多少無駄な空室期間ができたとしても経験値を増やしたかった。

考えたのは3段階

まずそのまま和室で募集してみる

（もう始めてますが、ジモティだと洋室より閲覧数が多い）

どっか時間がある時に、自分で柱の塗装をしたり、

畳の表替えをする（これは流石にしたほうがいいかなと）

またアクセントクロスをやってみる、これが考えもの、和風のベタ色か原色みたいな尖った色、和柄の入った激しめのもの（これは泊まるならいいけど住むとなると・・・）

とか色々構想中

それでもだめなら、

元々やろうとしていた洋室も検討。

と色々やってみて反応をみたい。

和室だからNGというのも一般論。

和室のほうがいいという人もいるし、安ければ多少のことは目をつぶるという人も多いと思う。

そもそもこの部屋に住みたいというターゲットが、どんな部屋を好むのであろうか？

が重要だと感じた。それこそペルソナが必要か？

そもそも、不動産賃貸業をやろうと思ったのは、家とリフォームとお金が好きだからなんです。

お金だけではないというところがポイントで、そりゃ経営なので、お金有りきですが、お金をかけないで部屋づくりを楽しんでやりたいというのが最終的な結論でした。

（その割には現状のまま募集かけてますが・・・・ｗ）

どうなることやら・・

ではまた