アラフォーオヤジの明日はどっちだ

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明日を変えたい、人生を豊かにしたいと不動産、リフォーム、経済・節約好きオヤジが突撃体験・調査した奮闘記

【3号物件】リフォームまとめ② DIYの幅を広げるために新しい領域にチャレンジ

こんにちは、わたぞう(@asahitv)です。

 

時系列としてはこちらが古いのだが、前回の業者選定に続き、今日は自分で新しくチャレンジしたDIYについて記載したいと思います。

stmoo.hatenablog.com

 

 



 

今回はそもそも前回の2号物件よりも築古ボロ物件ということで、ある程度壊れても、自分でDIYの領域を広げたい。できることは自分でやりたいということで、
購入前後からDIYやっている人のYouTubeやブログを見まくっていた。twitterも大いに役立ったのだが、そこら辺からtwitterにハマっていった理由の一つにもなる。

 

今回工事したかった箇所は以下だ。

 

・床が部分的に凹んでいたので張替え?

・洗面台が古いので交換

・風呂場がいわゆる在来のタイル貼り&ステンレスの風炉釜スタイル

・トイレが壊れていたので新調

・エアコン新調

・壁紙はちょい汚れ程度だったので、剥がすのではなく塗る

・柱や巾木など汚れやペンキが剥がれている箇所があったので塗り作業

 

 

大きく分けてこんな感じ。

 

(ただ、後から色々問題が発覚し、工事規模は拡大するのだが、この時点では把握してないのでそれはまた追々語るとしよう。。。。)

 

洗面台交換、風呂を在来のまま綺麗にする。ペンキ塗り系は前回に引続き自分でやる

ことは決めていた。

エアコンもまるっと業者にお願いするのではなく、自分で探してきて設置だけやろうと思っていた。

 

 

問題は床だ。

 

 

張替えなんて自分にできるだろうか?

根田がフローリングの下にあるくらいのことしかわかってない。剥がすのだけでも大変だろうな~と思いつつ、バールなどをリサイクル屋で購入。

 

 

よくあるこういうやつ(100円なり)

 

それに絶対必要だと思って、以前から気になっていた。丸鋸を購入。

初めてでよくわからないのに、形から入るスタイルでもないのに、マキタの丸鋸を

中古の工具屋で発見し購入(約6.500円なり)

 

最初試しで電源入れてギュイ~ンって音出たとき、

自分の手を切るイメージしか沸きませんでした。。

 

 

こうして着々とDIYへの準備が整って行くが

全くもって役に立たない(使わない)ことになるとはこのときは想像もしてなかった。

 

 

それと同時に、ホームセンター(といってもプロ専門を謳っている店)などを周りまくってエアコン、洗面台、便器をメインに安いのないかなと探す日々が続くのであった。

 

つづく

【3号物件】リフォームまとめ① 物件購入後、業者選定とDIYをどこまでやるか悩んだ結果理想的な業者さんに出会う

こんにちは、わたぞう(@asahitv)です。

(※おじさんなのに子供っぽいビジュアルだったのでアイコン変えました)



 

 

 

 

またしばらく更新してませんでしたね。

ちなみに最近はバタバタしているのを理由に加えtwitterの面白さに今頃気がついてきたので、そちらでつぶやいておりました。よろしければそちらも覗いてやってください。

@asahitv

 

物件購入してからというもの業者探しからDIY、リフォーム業者さんとのやり取りがあり、完成ではないが一旦昨日1段落ついたのでまとめようと思います。

 

7月の後半に購入して、すぐに現地にむかい草刈りや外壁が一部損傷していたので、それだけは修復したものの、その後、どうやって再生していくか考えていて、というのも今回の物件は床がベコベコしずんだり、最初問題ないと思っていた、トイレが壊れていたりして、自分でもできそうなところ、自分では手に負えないところが明確だったからだ。

 

ちなみにそれからの2週間半くらいスタートダッシュが遅れた。

天気も悪かったのだが、リフォーム業者さんを2号店をやってもらった業者さんに依頼しようとしていたのだが、お盆とも重なり、もう少し待ってと言われていた。バタバタもしてそうだったし(そのまま連絡無し・・・・。)

 

 

ただ途中であ、、これはすぐ対応できないやつだぞと心のなかで囁いていたので、

また業者探しの旅か~(色々な意味でいい業者を探すのはめちゃくちゃ労力がかかる)

 

特に物件はバイクで1時間半くらいの場所にあるからだ。気軽に行けない。

 

相変わらず近場の業者を見つけたかったので、google mapで近場の業者に手当たり次第連絡をした。

 

ただざっくりだけど20社中10社は電話がつながらない。

 

からの~

 

10社中5社:忙しくて対応出来ない。

5社中1社:すでに廃業

4社中2社:3ヶ月後なら対応できますが、、

 

ということで残る「2社」に見積もり依頼。

 

あまり期待されても、、と思って最初から「予算なくてあまりお金かけられないです。」「自分でもできるところはやりたいしそこらへん相談可能ですか」

 

と伝え、気持ちよく了承してくれた。

 

ただ実際に来てもらって見積もりとったら、両社とも100万近い金額だった

 

それは内容的には高いわけではない、

普通なのだ。。。

 

もっとインパクトがほしい。築古戸建てをやるにはインパクトのあるパートナーを探したい。今後も一緒にやれる人を・・・・。

 

と少しの間どうするかくすぶっていた。

 

しばらくして、ふとジモティが気になった。

あ、そこで業者探せないかな???と思って早速検索したら外壁塗装を安くやります!みたいな投稿があった。外壁も見た目が悪かったので自分でなんとか塗れないかなとずっと思っていたので問い合わせをしてみた。結果から言うと自分でも業者でも塗らなかったのだが、その方のプロフィールを見ると内装屋ってさらっと書いており、外壁は知り合いの方の宣伝だったようだ。

 

内装屋???一応聞いてみるかと思って早速問い合わせ

 

その時に問い合わせしした際に、今回の物件床がベコベコだったんだけど、

全部張替えでなく、部分的に補修をしてCFを全面に貼るという手法をしり、

 

それができますか?と聞いた。

 

そうすると、他でもやっているので、問題ないとの回答だったので現地にきてもらうことにした。

 

現地の床ベコベコやトイレの便器が壊れているところなど見てもらって、

これならまあ、完全なやり方でなくても治ります。そりゃちゃんと張り替えればキレイだし、長く使えるかもしれないけど、金額がはりますしね。10年くらいのスパンで考えるなら簡易的なやり方でやらせて頂きます。またうちは工務店みたいに管理費などはないので

 

という自分が考えていたすべて理想の条件での回答をいただいた。

 

ただ問題はこれからだ、そう言っておきながら高い見積もりが来るからだ。

 

他の業者は見積もりがくるのが1週間くらいかかったがその業者さんは1日で出してくれた。

 

それを見たら、他の業者の3分の1!!!

 

一瞬目を疑った。。

 

 

即連絡をして依頼したい旨を伝えた。

まあ安かろう悪かろうも多少覚悟した上で、自分でやるよりはいいかなと思っていた。

 

そうして、業者も見つかり役割は明確になり、やっとリフォーム工期が見えたのである。

 

ちなみに、業者の話ばかりしていたが、同時に自分でもDIYと不動産屋めぐりは行っていて、色々情報収集も行っていたが、

 

 

それは長くなってきたので、またの機会にします(いつだ!w)

 

ではまた

 

【不動産奮闘記】2号物件で得たこと、学んだことをまとめてみた


こんにちは、わたぞう(@asahitv)です。

 

朝から、3号物件で何をしようかな~と考えていました。

 

何をするというのは、リフォームどうしようという話ではなく、大家として新しい学びや経験値をアップできることにチャレンジしたいと、大家になるときに決めてました。

 

例えば、1号店では、アパートなので管理会社にお願いしたものの、なかなか決まらなかったので、自分で客付けしたり、マイソク作ったりしました。

 

2号店のことはあまり書いて来なかったけど、そんな感じで2号店も新しいチャレンジをしました。

 

今日は、3号店で何をするかを考える前に2号店でチャレンジしたことをまとめようと思います。

 

2号店ざっくりスペック

  • 埼玉県某市
  • RCテラスハウス
  • 約70平米
  • 駅15分以内
  • 築40年超え
  • 空き家

 

新しくチャレンジしたこと

  • 県外での物件購入(プチ遠方)
  • DIYの幅を広げる
  • 自主管理
  • エリア内最高家賃設定
  • 不動産屋営業
  • 知らない土地でのリフォーム業者選定
  • 一番やりたくないお風呂のリフォーム(バランス釜)
  • 保証会社「casa 家主ダイレクト」を使う

 

県外での物件購入(プチ遠方)

まあ、そこまで言うほどではないですが車で1時間ちょいのところ、これからちょこちょこDIYで通うのも考えたときにできるのか?また自主管理でやりたいと考えていたので、クレームが入ったときに迅速に対応できるのか?が課題でした。

DIYの幅を広げる

マイホームではペンキ塗ったりしてましたが、1号店アパートでは、柱を塗ったり押入れにパイプハンガーをつけたりしていた程度だったけど、家全体をいじりました。

壁紙を張り替えるのが面倒だったので、塗ったり、天井のコンクリ部分を平らにしてぬったり、和室の砂壁を全部剥がして塗ったり。ペンキ三昧でした。

自主管理

これが今回一番やりたかったこと、サラリーマン大家である私が一番恐れていた事でした。仕事中に連絡来たらどうしよう?本業に影響が及んだらまずいな。。。とか思って躊躇してましたが、いつかは超えないといけない壁!早めに経験したい。。

でも戸建てなら自主管理で余裕っす!って大家さんが多く、やってみることにしました。結果最初だけあれが使えない、これを直してくれと連絡がありましたが、それを直したら後は全く連絡がなくなりました。

でも一番の決め手は物件近くにいいリフォーム屋さんを探したことでした。

エリア内最高家賃設定

これは買う前から周辺不動産屋さんに片っ端から連絡して、こんなの買おうと思っているんだけどいくらくらいで貸せそうですかね?みたいなヒアリングをした結果。

1件だけやたらと強気な値段設定をしてくる業者さんがいて、それ大丈夫??って思っていましたが、結果当初よりは値引きをしましたが、相場より高く貸せて利回りもアップできました。

そこら辺のエリアだと、45000円くらいと散々言われましたが(なんなら空き家が多いからもっと下げても貸せないという業者さんも)、結果64000円で貸せました。

 

安くすれば貸せる。でもオーバースペックではない程度のリフォームをしつつ、でもここに住みたいな!と思えるリフォームを目指して値段は高めに設定しました。

毎回こうは行かないだろうけど、一度はチャレンジしてみたいことの一つでした。

 

ある大家さんがyoutubeで言ってました。

 

家賃は安くすればどんな家でも大体貸せる。

高くても住みたいって思える家を作り上げて(客付けも含めて)こそ大家力が試される。

 

この言葉を頭の中でずっとぐるぐるさせてました。

 

不動産屋営業

1号店も色々な業者を回ったりしましたが、今回は自主管理だったので、自分で募集も行いましたが、周辺不動産屋さんを片っ端から回って、隣の市にもまわりました。

だいたいgoogle mapで探しました。

知らない土地でのリフォーム業者選定

これが今回のキーにもなるなと思って、徹底的に色々な業者さんに問い合わせをしました。

 

自主管理×遠方×家賃高め×利回り重視

 

を考えると色々な意味でいいリフォーム業者を見つけなければいけません。

今までもマイホームのリフォームなどで自分で業者さんを探したり、アイミツとったりしていたので、なんとなくいいフォーム業者さんがどういう感じか自分の中でありました。

 

・値段が安い(まあこれは当たり前ですね・でも安かろう悪かろうの業者さんは多いです)

臨機応変に対応してくれる

・最初からネガティブなことを言わない(これはできないですね。これやると値段が跳ね上がります)

・代替え案を出してくれる(出来ないで終わるのではなく、これなら出来ますよ!とか)

・リフォーム終了後、入居者が住んだ後でもなにかあったら直してくれる

 

要は、値段だけではなく人間力を結構見てました。

とは言えやってみないとわからない世界ですが、結果いい業者さんとつながることができて、3号店も見積もりもらうことにしました。

入居決まっても、すぐにクレームが入りましたが、すぐ行ってもらってちょちょっと対応してもらって、入居者の方も迅速な対応がありがとうございます。と満足っぽい感じでした。

 

正直、ギリギリのところで決めていた業者さんに不審点(という程ではないですがレスポンスが遅くて・・)があり、途中で今の業者さんに変更しました。

 

保証会社「casa 家主ダイレクト」を使う

これも1号店のときからつかってみたいと思ってました。

詳細は下記記事に書いており、ちょっとした認識の違いはありましたが、使ってよかったです。

stmoo.hatenablog.com

 

とまあ、結果いい条件で入居してもらいましたが、

決まるまで数ヶ月かかり、やっぱリフォームやりすぎたかな。。家賃下げようかな。このエリアの不動産はやっぱだめなのかな。。もっと営業いかないとだめかな・・

とずっとモヤモヤしている期間がありました。

 

今朝もyoutubeで地方全空アパートで客付けを頑張った大家さんの動画をみてましたが、チャレンジが多い分だけ皆ドキドキですよね。。。でもそれが不動産投資と賃貸経営との違いなのかなと自分に言い聞かせて、3号店も頑張って行きたいと思います。

 

ではまた

 

 

今年の目標であった3号店が、偶然が重なり契約へ

 

こんにちは、わたぞう(@asahitv)です。

 

かなりご無沙汰してますね。最後の投稿が1月だったので、、

 

半年も放置してました!!

 

とは言え、ぐったりしたわけでもなく、本業のほうが相変わらずバタバタでして。。。

 

ただ不動産の方も放置していたかというとそうでもなく、

物件は毎日見て、合間を見ながら内見に行ったりしていました。

 

ただアパートは過去最高に高くなっているというニュースが流れているように、利回り悪しで手が出ません。それに関係してかボロ戸建てもめちゃ人気です。

ちょっと安いのがあると一瞬にして蒸発してしまいます。

 

先週のことです、

最近ちょこちょこ安めな物件がでているな~と不動産屋さんに問い合わせをしてました。

で、先週4件の物件を見に行くことにしました。

 

1件だけ内見できる感じです。

ちなみに全てバイクで1時間半くらいするところなので、ツーリング行く気持ちで見に行きました。

 

1件目、なかなか良い。値段も安い。

じつはこれ一度逃したやつなんです。

 

数ヶ月前に出てて安い!!と問い合わせをしたら、反響がすごくて内見するなら今度まとめて内覧会開くので~とかいっていた数日後に売れましたので、内覧会中止にしますと連絡がありました。

 

諦めていたら、数カ月後、また同じ物件が出ていたのですぐ連絡し、

内見したい!といって出向きました。

 

あとの3件はおまけで一緒に見に行こうという感じでした。

 

ちなみに、2軒めはtheお化け屋敷。

私には手に負えない廃墟感で、写真をあげたいくらい。。。。

キーボックス対応だったのですが玄関のドアノブが壊れてて内見できませんでした。

入れても買ってないだろうな~~。ちなみにこれは百万円台

 

3件.4件目も良かったんだけど、内見が来週になるというのと、1件は川沿いなので、最近の自然災害怖いな~と思っていたくらい。

 

で結果1件目の物件に買付入れて、それなりに値段交渉をしました。

 

その次の日に連絡が来て、、

 

なんと

 

すんなりオーケー!!!

 

とのこと

 

そこからトントン拍子に話が進み、契約は来週(つまり今日)

となり、先程やり終えて帰ってきました。

 

これからどう料理するか楽しみです。

 

内見から契約まで1週間足らずで物事が進み、清々しい気持ちです。

 

2号店のリフォームも結局リポートしてませんが、時間をかけてしっかりどこかで伝えて行きたいと思います。

 

今回は客付けは苦戦すると踏んでおりますが、

うまく行けば過去最高の利回りが出せそうです。

 

 

ではまた!

二日間で【一号店】【2号店】で問題勃発。なんとか乗り切った話

こんにちは、わたぞう(@asahitv)です。

 

タイトルにも書いてますが、

先週末立て続いて色々なことが起きました。

 

金曜は二号店の戸建てで問題勃発

土曜は一号店のAPで問題勃発

 

いや~満室だ~やったー!と浮かれていたのに、早速トラブル発生!

(なんでいつも問題起きるんだ!!ボロだからか!!??)

 

 

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まずは金曜日の事だ。

 

リモートワークで仕事をしていると1本の電話が鳴った。

入居者を決めてくれた仲介会社だった。

契約も済んでいたので嫌な予感。。。

 

予感は的中。

 

先程入居者の方からお電話あり、洗濯機からホースで繋げる蛇口がうまくつかない。

これは直すとしたら、大家負担なのか?と聞かれているので連絡してほしいという問い合わせだった。

 

2号店は車で片道約1時間半のところ、しかも自主管理なので、誰も頼れない。

当然ながら平日なので仕事を抜けるなんてできない。(むしろ繁忙期がずっとつづいている)

 

うわ~~早速、自主管理の洗礼をうけることになるのか~~~!!

 

いや待てよ。私には心強い味方がいるではないか!!!

 

そう、まだ詳細に記事にはしてないがリフォームをしてもらった工務店さん。

こういうこともあろうかと、関係性を築きあげていたのだ。

リフォームも金額だけでなく人間性、物件からの距離などいろいろなことを考えて、吟味に吟味を重ねて決定して依頼した。

 

で、早速その担当者さん、僕的にはオリラジのFさんに似ているのだ。しかもキャラも。

そしてこの方、会社の中では専務なんです。

 

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なので、F専務と呼ぶことにしよう。

 

そのF専務に電話して、「入居者決まったんだけど、洗濯機の水栓が合わないと言われていて、見てもらったりできます?と聞くと」

「オーケーです!いまから連絡とってみてきます!」と気持ちよく受けてくれた。

 

もちろんその間にも初めての電話になるが、入居者の方にも連絡をとり、これから調査して必要であれば修理など対応します。と伝えた。

 

F専務からは、アタッチメントを変えれば治ると思うんだけどね~~と言っていたが、その日の昼に、あ、、これは駄目だ。水栓の元から水が溢れ出す。。。

新しい物に変えないと!まあ1万円~1万5千円くらいかなということなので、即答で依頼しました。

 

 

その日の夜には、水栓ごと交換をしてくれたようで、全く頼りになる専務です。。

 


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写真で見ても水が漏れているのが分かる。


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それが、、

 


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こうなりました。

 

この蛇口は、万が一(地震等)ホースがはずれても水が止まる機構があるために安心してお使いいただけます。

 

 

と、F専務から安定感抜群のコメントをいただきました。

素晴らしい!

 

正直同じ形の普通の蛇口を想像してました。

 

 

次の日の朝には、入居者さんにもご連絡をし、丁重に謝罪と報告をしたが、早めに対応してくれてありがとうございます。今後ともよろしくおねがいしますと丁寧にご挨拶頂いた。

 

思ったより、文章長くなってしまったが、

土曜日の2件目の話だ。

 

アパートの管理会社から一本のメールが届いた。

 

入居者様と無事契約になりました。という報告ででしたが、

その後に、実は別件があって、敷地内にでかい冷蔵庫が捨ててあります。

00日までに撤去しなければ警察に連絡しますという警告文を作成したので、これから物件のポストに入れておきます。

ただ、外部の人の犯行の場合は、どうしようもないので、

その際の撤去費用は相談させてください。

 

と書いてあった。

 

なぜ僕が払うんだ~~~~~!!!!

 

とやり場のない怒りがこみ上げて来ました。

 

添付されていた写真を見ると、

結構でかい。

 


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すぐ調べると、冷蔵庫は粗大ごみ扱いにできないので、リサイクル法に則った専門の業者に依頼しなければならない。

 

これは高くつくぞ。。。と思っていた。。。

 

それからまた数時間して、管理会社の方からメールが届いた。

 

 

先程、警告文を貼りに物件に向ったんですが、

現地でたまたま、入居者のAさんと会いまして、

なんか知らないか?と聞いたところ衝撃的な回答が。

 

「私が捨てました」

 

どうやら、捨て方がわからなかったらしく、

一旦そこに置いたらしい。。。(外国の方ではあります)

 

捨て方がわからないって・・・・。(携帯でググろうよ。。。)

 

で、その場で業者を紹介し、責任持って処分してくれるように約束をしたそうです。

ふ~良かった。。と安堵するのと同時に、

また何か問題起きないだろうなと一抹の不安を感じた。。。

 

 

つづく(続かないでほしいけど・・・・・)

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