こんにちは、わたぞう（@asahitv）です。
戸建て契約したどー！
って書いてから全く進捗をまとめておりませんでした。
実は毎週のように片道、車で1.5時間かけて一日中せっせとDIYしたり、地場の不動産屋を回ったり、リフォーム業者の選定をしております。
まあそこら辺はおいおい記事にしていこうかと思いますが、
今回はAPと比べて物件が小ぶりなのも あり、色々チャレンジして大家としての経験値を積みたいと考えております。（とは言っても特段すごいことをするわけではない）
今日はこの戸建て賃貸でやってみたいことをまとめてみました。
大きくは以下の5点です。
- DIYのレベルをあげる
- 空室から客付けをする
- 自主管理をする
- 効率のよいリフォームをする
- エリア内の家賃相場よりなるべく高く貸す
順を追って話をします。
DIYのレベルをあげる
これは単純に今のアパートでは大したリフォームをしてなく、大掛かりなリフォームをすると費用対効果が合わないとか、やっても客付けに影響なさそうとかで大きなことはしてないんです。
それもありアパートに関しては対してやれてないので正直DIYレベルは向上してません。ところが今回は戸建ての物件なら色々できるかなと思っています。
以前、ある大家さんのブログでめっちゃかっこよくリフォームしてなるべく高く貸す！なんて人がいて、それ見てかっこええなと思いました。
安く貸すのが「悪」ではないのですが、安すすれば貸せるというレベルから超えた経験をしてみたいという気持ちから、今回実施を決意しました。
またそれにはリフォームが必須になりますが、お金をあまりかけるとやはり合わなくなるので。
道具もいくつか新しいものを購入しました。
ちなみにインパクトのビットを購入したんですがこれがいい！
空室から客付けをする
オーナーチェンジしか経験のない僕は、これは初の試みです。
今でも空室が出たら自分で客付けしたりしてますが、ゼロからスタート。そして家賃設定も基準を探すところからになるので、これもいい経験になるかなと思います。
（客がつかなかったら地獄ですがｗ）
エリアターゲティングや値付けがものを言いますね。
自主管理をする
これも初です。
まあそもそも戸建てなので、自主管理でいけるっしょ。が基本ですが。
サラリーマンなんで基本管理会社に依頼をしているのですが、リモートワークもしているし、コロナが落ち着いた世の中になっても、今ほどではないにしても元には戻らんなとふんでいるので仕組みさえ作ればできるんじゃね？っておもっていますし、管理会社っていざっていうときはやってくれるんでしょうが本当に何もしないなと感じる今日このごろです。
とはいえ、一回依頼をしたら入居者さんのことを考えるとちょこちょこも変えられないという気持ちになります。
今回は縛りをなくして、自分で色々やってみる。
それをやることでアパートも自分で管理する大家さんになりたいと考えています。
まあいまそこまで物件数も多くないですしね。
ただこれには仕組みが必要です。
地元のリフォーム会社とつながる、地元の不動産屋とつながる、保証会社を探すなど。自分でやらないといけないことが増えます。
まあそれを探したり、人とあったりするのもなかなかおもしろくて大家仕事の楽しさに再発見があります。
効率のよいリフォームをする
リフォームして高く貸すなんて言ってますが、結局は経営です。
遊び感覚はもちつつ、お金のことは考えないといけません。
リフォーム業者は安ければいいというわけではありませんが、数社探して相見積をトリました。
それだけだといくら安いと言っても三桁万円にはなります。
どこを自分で担当してどこをやらないと諦めるのも必要です。
またプロからするとないわ～～～ってこともします。
例えばすでにやっていることですが、クロスの張替えがありましたが予算オーバーなので、天井を白く塗るついでに壁紙も塗りました。
塗ったら結構きれいになるんです。なんならそういう業者もあるくらい。
これは昨日のことですが、トイレのノブが壊れているのですが、業者見積だと交換で1万弱。見積もり見ていると数千円って大したことないように見えてくるのですが、ここはチリツモっていうことでメルカリで探して950円で購入しましたｗ
これは自分で変えられそうなので、1万円の経費削減になります。時間もそこまでかかりません。
エリア内の家賃相場よりなるべく高く貸す
色々いってきましたが、結局はこれ！！
僕の所有するアパートもボロで狭いので、安く貸しています。（それでも合うのでいいのですが）
ただ先程にも記載したある人のブログを見て、目がかっぴらきました。
そしてその人はYoutubeでこんなことを言ってました
「大家さんって安くして貸すみたいなのが普通だよね？」
「でもさ、そこにクリエイティブを加えることで付加価値がつくんだよね」
「それが企画でもあり、腕の見せどころなんじゃね？それを僕はやっていきたい」
単純にかっこいい！と思いました。
自分がボロを買って僕なりの付加価値をつけることで以前より価値を上げる。再生物件みたいなことをしたいな～ってアパートを買う前から思ってましたが、
結局できてないな～とモヤモヤしていたんですが、この人の動画とブログを見て忘れていた気持ちが蘇って来ました！（なんて大げさなものではないのですがｗ）
まあそれができるかどうはわかりません。
ただ少しでも出来たら今後の大家業をする上で、大きな自信に繋がるだろうな～と感じ、色々チャレンジしてみようかと思います。
もう何社か不動産屋さんは回ったし、電話で隣の市の不動産にもヒアリングして相場観はわかったつもり、でもそれを超える家賃設定をして不動産屋さんからはいやいやそれはないっっしょ！っていう家賃で入居者を決めるのが目標です。
まあそれには入居者の方がここに住みたい！と思える物件にしなければいけません。
もちろん買った時点の立地で半分以上は決まります。
でもこれは例のごとくボロ（古い）です。
お風呂もやり変えないといけません（これが一番の強敵）
どうなるのかわかりませんが、楽しみながら
物件づくりをしていきます
ではまた
